繼從事物業(yè)管理的綠城服務(wù)上市之后，又一個(gè)冠以“綠城”二字的資本平臺(tái)浮出水面。

　　2月28日晚間，綠城中國(03900.HK)公告，建議分拆綠城管理并于聯(lián)交所主板獨(dú)立上市，并緊隨其后發(fā)布招股書。

　　綠城管理以開發(fā)代建、金融服務(wù)、知識(shí)分享為核心業(yè)務(wù)，是國內(nèi)規(guī)模最大的房地產(chǎn)代建公司，同時(shí)是綠城中國輕資產(chǎn)板塊中重要的業(yè)務(wù)。

　　作為近幾年為綠城中國銷售貢獻(xiàn)較大的業(yè)務(wù)板塊，綠城管理上市一直備受市場關(guān)注。分拆完成后，綠城管理將繼續(xù)為綠城中國的附屬公司，綠城中國將繼續(xù)將綠城管理的所有資產(chǎn)、負(fù)債和收益表項(xiàng)目合并入賬。

　　根據(jù)綠城管理招股書，綠城管理董事會(huì)由8名成員組成，其中執(zhí)行董事2名，分別為行政總裁李軍、林三九，非執(zhí)行董事3名，分別為董事會(huì)主席郭佳峰、張亞東、劉文生。三位獨(dú)董為林治洪、丁祖昱、陳仁君。其中，李軍、林三九分別現(xiàn)任綠城管理集團(tuán)董事、總經(jīng)理及執(zhí)行總經(jīng)理，郭佳峰、張亞東、劉文生3人均為綠城中國執(zhí)行董事，另外，張亞東還任職綠城中國董事會(huì)主席、行政總裁，郭佳峰任職綠城中國執(zhí)行總裁。

　　首家代建上市公司

　　得益于綠城多年累積的品牌知名度，綠城管理過去幾年銷售規(guī)模逐漸遞增。

　　公開資料顯示，綠城中國首個(gè)代建業(yè)務(wù)始于2008年，當(dāng)時(shí)接手政府項(xiàng)目開始進(jìn)入該領(lǐng)域。2010年，綠城中國正式接觸商業(yè)代建，接手了一個(gè)名為“瑞安玉園”的項(xiàng)目。

　　根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，綠城管理是中國房地產(chǎn)市場最大的代建公司，規(guī)模為第二大市場對(duì)手的兩倍以上。目前地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，擁有代建業(yè)務(wù)的包括綠城、濱江、建業(yè)、雅居樂等房企。

　　經(jīng)過了多年發(fā)展的綠城管理，已初具規(guī)模。2017年，綠城管理的銷售規(guī)模達(dá)到430億；2018年上升為552億元；2019年，該數(shù)字進(jìn)一步提升至664億元，對(duì)應(yīng)的合同銷售面積約505萬平方米。

　　招股書數(shù)據(jù)顯示，截至2019年9月30日，綠城管理在中國25個(gè)省、直轄市及自治區(qū)的84座城市，以及柬埔寨一座城市擁有262個(gè)代建項(xiàng)目，管理總建筑面積為6850萬平方米。其中，一二線城市管理面積為2812.3萬平方米，三四線的管理面積為4004.4萬平方米。

　　根據(jù)戴德梁行估算，上述代建項(xiàng)目已有估計(jì)總銷售價(jià)值約3570億元。

　　鑒于代建業(yè)務(wù)的輕資產(chǎn)屬性，綠城管理的凈利潤率明顯高于公司的房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)。

　　根據(jù)招股書，2017年、2018年及2019年前九個(gè)月，綠城管理分別實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入10.16億元、14.81億元及15.13億元，期內(nèi)所得利潤為2.57億元、3.63億元、2.96億元。以此計(jì)算，綠城管理凈利潤率分別為25.2%、24.5%、19.56%。

　　總體而言，綠城管理凈利潤率超過20%，同期，行業(yè)開發(fā)商平均凈利潤率在10%左右。

　　綠城管理總經(jīng)理李軍此前公開表示，綠城管理IPO早在2017年便啟動(dòng)，2018年3月，綠城中國董事會(huì)審批同意了綠城管理的上市計(jì)劃，但隨后壽柏年清空綠城中國股份，當(dāng)時(shí)為了保證交易，暫停了綠城代建業(yè)務(wù)的上市，直到2019年重啟。

　　代建業(yè)務(wù)有望達(dá)萬億規(guī)模

　　房地產(chǎn)的代建業(yè)務(wù)，是指由合作方提供土地及相應(yīng)資金，代建公司提供管理團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、后續(xù)建設(shè)、營銷、品牌輸出及物業(yè)管理等。綠城管理招股書顯示，該公司無需為項(xiàng)目投入大量財(cái)務(wù)資源。

　　近些年，房企拿地成本越來越高，而代建則無需通過招拍掛拿地，因而其優(yōu)勢在于不需要大規(guī)模資金投入的情況下就能擴(kuò)大規(guī)模。

　　根據(jù)綠城管理招股書，2017年及2018年12月31日以及2019年9月30日，綠城管理的一年內(nèi)到期銀行及其他借款分別為1000萬元、1000萬元及0。

　　沒有財(cái)務(wù)杠桿又具備較高盈利能力的綠城管理，在綠城集團(tuán)內(nèi)部被視為“獨(dú)角獸”。李軍曾公開表示，未來代建業(yè)務(wù)將有望占到地產(chǎn)行業(yè)10%的市場份額，達(dá)到萬億元的市場規(guī)模。

　　不過，代建業(yè)務(wù)不是誰都能分一杯羹的領(lǐng)域，企業(yè)必須要有成熟的業(yè)務(wù)體系和穿越政策周期的核心操盤能力。

　　“龍頭房企發(fā)展成熟，擁有良好的品牌和成熟的產(chǎn)品線，這些大公司不需要代建企業(yè)的介入。而很多地方性小房企擁有土地資源，但開發(fā)能力和資金實(shí)力有限，產(chǎn)品無法產(chǎn)生溢價(jià)。在這樣的背景下，綠城管理就有了很大的市場?！崩钴娬f。

　　近年來，隨著大型房企向二三四五線城市的不斷下沉滲透，對(duì)于當(dāng)?shù)刂行》科蠼稻S打擊的效果十分顯著。

　　云南省一位本地小型房企老板林向東(化名)向第一財(cái)經(jīng)表示：“比如一個(gè)項(xiàng)目，如果我們公司自己開發(fā)銷售，可能只能掙幾千萬；但如果換一家銷售整合能力強(qiáng)的公司來操盤，就可以賺一個(gè)億?！睋?jù)悉，他的公司手上正有一個(gè)項(xiàng)目想要引入品牌管理方。

　　不過，代建業(yè)務(wù)也有自己的經(jīng)營壓力，比如拓展優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，就難度不小。一位業(yè)內(nèi)高層告訴記者：“很多小開發(fā)商可以通過讓渡部分項(xiàng)目股權(quán)即可與大開發(fā)商合作，繼而借助品牌優(yōu)勢進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)合作，甚至可以讓渡給大開發(fā)商操盤權(quán)。輕資產(chǎn)模式是成立的，但是實(shí)際上也是與眾多主流開發(fā)商競爭。”

　　即便如此，相對(duì)于資金占用量較大且杠桿比重較高的開發(fā)業(yè)務(wù)，資本市場對(duì)于代建這種安全邊際較高的業(yè)務(wù)十分青睞，這一點(diǎn)，從物業(yè)管理上市后取得了遠(yuǎn)高于開發(fā)業(yè)務(wù)的估值，便可見一斑。

　　在綠城管理之前，從事物業(yè)管理的綠城服務(wù)(02869.HK)已經(jīng)率先實(shí)現(xiàn)了上市。截至2月28日收盤，綠城中國的市值為222.74億港元，而綠城服務(wù)市值則達(dá)到271.77億元。

　　目前，國內(nèi)開啟了代建業(yè)務(wù)的房企不在少數(shù)，諸如濱江、雅居樂等公司，都成立了代建公司。隨著綠城管理率先完成資本市場上的龍門一躍，其他公司的跟風(fēng)上市也將隨之到來。

　　代建，或許將成為物業(yè)管理之后，房企們給資本市場準(zhǔn)備的下一個(gè)故事。

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