作為十強房企的華潤置地(01109.HK)，在2020年實現(xiàn)合約銷售金額2850億元，超額完成全年2620億元的銷售目標，列銷售排行榜第9位。同時，公司營業(yè)收入、核心凈利潤等多個財務指標仍保持兩位數(shù)增長。

　　然而，華潤置地自2019年出現(xiàn)的開發(fā)物業(yè)毛利率下降態(tài)勢并未得以扭轉。公司管理層在3月30日下午召開的年度業(yè)績會上回應第一財經(jīng)記者稱，這主要受到行業(yè)大的趨勢，地價上行、銷售限價等影響。為提升毛利率，華潤置地將強化城市更新、代建代運營、集團資源協(xié)同等多元化拿地優(yōu)勢，以及提升產品質量，來平抑毛利率下行，預計公司毛利率水平2022年會達到底部，最低或為25%，此后將觸底反彈。

　　今年，華潤置地也相繼進行了六大區(qū)換防、深圳公司由總部直管等組織架構調整。面對房地產企業(yè)的“三條紅線”金融監(jiān)管政策、針對商業(yè)銀行房地產貸款與個人住房貸款的“兩條紅線”，以及土地集中供應的新規(guī)，華潤置地總裁李欣等管理層均將之視為公司更好發(fā)展的契機。

　　平均毛利率下行

　　華潤置地2020年度業(yè)績報告顯示，公司營業(yè)收入同比增長21.2%至1795.87億元，核心凈利潤同比增長11.6%至241.36億元。

　　其中，開發(fā)業(yè)務結算營業(yè)額1571.40億元，同比增長23.5%，經(jīng)營性不動產業(yè)務收入127.87億元，同比增長4.5%。2020年全年實現(xiàn)簽約額2850億元，同比增長17.5%，超額完成年度目標。

　　各業(yè)務板塊毛利率較上年同期均有所下行。

　　華潤置地2020年全年綜合毛利潤率為30.9%，比2019年同期的37.9%有所下降。其中，開發(fā)物業(yè)毛利率由2019年同期的36.5%下降為29.1%；不含酒店在內的經(jīng)營性不動產業(yè)務毛利率由2019年同期的72.1%下降為71.9%。

　　“受行業(yè)影響，公司2016年、2017年拿了一些高價地，結算時間落在2020年，所以我們進行了減值準備，再加上部分聯(lián)營合營的項目，對核心凈利潤影響25.8億元，由此拉低了項目結算的毛利率?！比A潤置地首席財務官郭世清回應第一財經(jīng)記者稱，公司開發(fā)物業(yè)毛利率自2019年便有所下降，主要受到行業(yè)大的趨勢，地價上行、銷售限價等影響。

　　在第一財經(jīng)記者問及華潤置地未來如何提升毛利率水平時，郭世清提到，華潤置地是雙輪驅動，擁有開發(fā)物業(yè)和持有型物業(yè)兩個板塊。

　　“我們持有物業(yè)的規(guī)模也比較大，從今年看，持有物業(yè)的租金收入已經(jīng)達到了128億元，未來會保持20%~30%的增長，而這部分毛利率基本在70%~75%之間?！惫狼宸Q，“隨著該業(yè)務板塊規(guī)模越來越大，它就體現(xiàn)出華潤置地本身的特征，也就是說開發(fā)物業(yè)的毛利率下降到一個平臺以后可能會穩(wěn)定下來，而持有物業(yè)的毛利率與之平衡，可能就會取得一個行業(yè)比較高的水平?！?/p>

　　郭世清預計華潤置地2022年毛利率水平會達到底部，最低或為25%，此后將觸底反彈。

　　除了提升持有型物業(yè)的規(guī)模以外，郭世清也有提及，華潤置地也將“通過多元化拿地平抑一下公開市場上獲取的低毛利項目”。

　　據(jù)悉，華潤置地2020年就已在實施多元化納儲，包括城市更新、集團協(xié)同等方式。

　　在城市更新方面，2020年，華潤置地轉化了三個項目，總貨值逾150億元，毛利率在22%以上；目前城市更新領域累計權益貨值2100億元，未來五年能轉化1600億元左右。

　　在華潤集團內部的產業(yè)協(xié)同、資源協(xié)同方面，華潤置地聯(lián)合華潤電力拿下了沈陽熱電廠項目，整個可售貨值164億元，銷售毛利率在30%以上；與華潤啤酒拿下的深圳雪花啤酒廠項目，貨值約158億元，凈利潤在12%~15%。

　　此外，華潤置地還通過代建和代運營為核心的片區(qū)統(tǒng)籌的能力來獲取資源?！氨热?020年我們在獲取的成都東安湖等項目，是通過大型場館帶基建的方式，獲取了片區(qū)統(tǒng)籌的可開發(fā)住宅項目，總貨值在70億元左右，毛利率也比較高?！崩钚澜榻B稱。

　　截至報告期末，華潤置地開發(fā)銷售型業(yè)務土儲面積達5821萬平方米，一線城市土儲面積占比按年提升3個百分點至11%，土儲質量持續(xù)優(yōu)化；2020年年內新增土儲面積1492萬平方米，其中權益土儲面積1148萬平方米，新增土儲面積權益比提高至77%。

　　與之對應的，剔除預收賬款后資產負債率錄得59.7%，凈負債率錄得33.3%，現(xiàn)金短債比錄得2.23倍，華潤置地屬于行業(yè)少數(shù)位列“綠檔”的房企之一。2020年，平均融資成本按年下降0.37個百分點至4.08%，達到近五年最低水平，處于行業(yè)低位。

　　報告期內，公司實現(xiàn)簽約額人民幣2850億元，同比增長18%，權益簽約額人民幣1860億元，同比增長14%。簽約額過百億城市7個，一、二線銷售占比高達85%，每平方米簽約均價超2萬元，同比上漲9.8%。對于2021年，華潤置地設定的銷售目標為3135億元。

　　組織架構調整

　　站在“十四五”的開局之年，華潤置地也為未來五年設定了新的增長目標，包括公司開發(fā)銷售型業(yè)務簽約額保持行業(yè)前十、購物中心綜合實力行業(yè)第一，最具行業(yè)影響力的輕資產管理第一品牌等。

　　按照李欣所言的具體量化指標來看，“十四五”期間，華潤置地租金收入每年10%~15%的復合增長，購物中心租金收入每年20%以上的增長，綜合毛利率保持在25%以上。

　　為此，華潤置地也在持續(xù)進行組織架構的調整。

　　華潤置地華北、華南、華西、華東、華中、東北六大區(qū)的區(qū)首，均在春節(jié)前后發(fā)生了變化。

　　其中，四個區(qū)區(qū)首發(fā)生了互調：原華東大區(qū)總經(jīng)理陳剛被調回總部之后，已赴任華西大區(qū)總經(jīng)理；原華西大區(qū)總經(jīng)理吳秉琪調至華北大區(qū)，任華北大區(qū)董事長；張大為從華北大區(qū)調往華南大區(qū)，卸任華北大區(qū)董事長一職；原華南大區(qū)董事長孔小凱調至華東大區(qū)，任華東大區(qū)董事長。

　　此外，孔小凱同時兼任東北大區(qū)董事長，華潤置地副總裁謝驥在春節(jié)前正式赴任華中大區(qū)董事長。

　　新近有市場消息稱，華潤置地華南大區(qū)亦將做出部分調整，計劃將總部從深圳遷往廣州，該調整或于年內完成。亦即，華潤置地華南大區(qū)總部將從深圳遷往廣州。

　　對此，李欣糾正了一些誤解：“華南大區(qū)不存在搬遷的問題，未來大灣區(qū)是兩個增長極，一個是以深圳為核心，另一個是以廣州為核心?！?/p>

　　華潤置地在“十四五”期間重點發(fā)展區(qū)域圍繞四個國家戰(zhàn)略區(qū)域，其中，粵港澳大灣區(qū)是重中之重，一方面是華潤集團和華潤置地總部所在地，另外“十三五”期間，該區(qū)域發(fā)展質量最高。

　　按照2020年報披露，華潤置地各區(qū)域具體簽約占比上，華東大區(qū)、華南大區(qū)均占27.8%，華北大區(qū)占比19.5%，華西大區(qū)占比9.7%，東北大區(qū)占比8.4%，華中大區(qū)占比6.8%，可見華南大區(qū)銷售貢獻較大。

　　李欣進一步指出：“十四五”期間，華潤置地更加要做強粵港澳大灣區(qū)，強調城市投資開發(fā)運營商的定位。“十三五”期間，深圳公司其實是華潤置地創(chuàng)新業(yè)務的策源地，也是城市投資開發(fā)運營商生意模式的樣板示范區(qū)，是華潤置地業(yè)績的壓艙石。“十四五”對于深圳來講，這個定位就更要加強，尤其是在城市投資開發(fā)運營商的能力加強上更要投入資源和精力。

　　“所以要把深圳公司升為直轄市大區(qū)建制，按照大區(qū)的原則來配置財務資源，配置相關的人力和可持續(xù)發(fā)展的資源，做強深圳。”李欣表示，同時要在深圳之外的華南地區(qū)要全面復制深圳模式。

　　言及組織架構的調整動機，李欣解釋，此次組織變革，從大的組織結構來講，就是從要把組織做扁平，讓一線有充分的自驅力。

　　同日，華潤置地旗下物業(yè)上市平臺華潤萬象生活(01209.HK)發(fā)布上市后的首份業(yè)績報。公司2020年實現(xiàn)綜合營業(yè)額67.8億元，按年增長15.5%，實現(xiàn)凈利潤人民幣8.18億元，按年增長124.1%。

　　（文章來源：第一財經(jīng)日報）