鳳凰網(wǎng)港股|光大證券(601788)發(fā)研報指，該行首予中國海外發(fā)展(00688)買入評級，目標(biāo)價22.14港元。理由如下：

　　公司作為老牌房企,較早實現(xiàn)核心一二線城市的占位,先發(fā)優(yōu)勢明顯。截至2021M6,公司總土地儲備約5940萬平方米,存續(xù)比為5.7倍。2021年1-6月公司新增土地20宗,一二線拿地占比81.2%；對應(yīng)計容建筑面積489萬平方米,同比下降16.0%；拿地成本10490.8元/平,同比上漲10%。針對“兩集中”供地政策,公司適當(dāng)放緩上半年的拿地力度,加速推進(jìn)“藍(lán)海戰(zhàn)略”,通過參與城市更新,舊改,棚改,TOD等項目建設(shè)多渠道獲取土地資源,同時更加重視高能級城市,核心地段的土地儲備。

　　2021H1公司實現(xiàn)營收1078.8億元,同比增長21.7%；其中物業(yè)發(fā)展收入占比達(dá)97.3%,對應(yīng)營收1050.1億元。當(dāng)期實現(xiàn)歸母凈利潤207.8億元,同比增長1.2%；核心歸母凈利潤192.3億元,同比增長10.9%。公司2021H1毛利率為28.5%,同比減少2.1pct；歸母凈利潤率為19.3%,同比減少3.9pct。公司成本管控能力為行業(yè)標(biāo)桿,2021H1三費費用率僅為3.67%,使得凈利潤率有所回落但仍維持行業(yè)高位。

　　同時,公司也在積極培育第二增長曲線,公司的商業(yè)項目在今年迎來入市高峰,2021H1商業(yè)板塊實現(xiàn)收入25億元,同比增長23.3%。此外,公司積極發(fā)展教育,養(yǎng)老,物流,規(guī)劃及建筑設(shè)計等業(yè)務(wù),致力于維持行業(yè)領(lǐng)先的價值創(chuàng)造能力。

　　2021H1公司凈負(fù)債率為33.8%,同比提升0.8pct；剔預(yù)后資產(chǎn)負(fù)債率53.4%,同比下降0.5pct；當(dāng)期現(xiàn)金短債比2.6倍,同比下滑0.7X.央企背景優(yōu)勢利于公司運作境內(nèi)外雙融資平臺,2021H1公司加權(quán)平均借貸利率僅為3.6%,同比下降0.68pct,處于行業(yè)內(nèi)低位?；诠痉€(wěn)健的財務(wù)結(jié)構(gòu),國內(nèi)外評級機構(gòu)連續(xù)多年給予公司房股最高投資評級,反映出資本市場對公司現(xiàn)金流安全性和償債能力的認(rèn)可。

　　公司作為發(fā)跡于中國香港的央企領(lǐng)頭羊,于成本管控上為行業(yè)標(biāo)桿,四十余年深耕核心一二線的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗使得公司享有較高品牌溢價優(yōu)勢,近年公司加速推進(jìn)“藍(lán)海戰(zhàn)略”,積極開拓商業(yè)等多元賽道,致力于維持行業(yè)領(lǐng)先的價值創(chuàng)造能力。該行預(yù)測公司2021-2023年核心EPS分別為3.67,3.93,4.34元?，F(xiàn)價對應(yīng)2021-2023年預(yù)測PE(核心)分別為4.1X,3.8X,3.5X。根據(jù)相對估值法,給予公司21年P(guān)E(基本)4.8X,對應(yīng)目標(biāo)價24.75港元；根據(jù)絕對估值法,公司合理股價為22.14港元,對應(yīng)21年P(guān)E(核心)為4.9倍。