于房地產(chǎn)行業(yè)而言，2021年稱得上是最具有挑戰(zhàn)的一年，各類政策的輪番出臺，暴雷事件的時時上演，進一步加重消費者對于房企信用的質(zhì)疑，從而也促使地產(chǎn)行情持續(xù)顯現(xiàn)下行態(tài)勢。

　　但正如“疾風(fēng)知勁草”一般，重壓之下也是檢驗一家企業(yè)實力的重要利器。

　　3月24日，旭輝控股(00884)披露了2021年業(yè)績報告。作為中上游梯隊的“模范生”，旭輝控股的這一份財報數(shù)據(jù)顯然具有不錯的借鑒意義。

　　了解到，2021年，該公司實現(xiàn)營業(yè)收入為1078億元，同比增長50.2%;實現(xiàn)歸母凈利潤為76.13億元，同比微減5.2%。不得不說，在劇烈波動的行業(yè)環(huán)境下，旭輝還能夠錄得逾50%的營收增長，這一表現(xiàn)足以讓外界忽略掉其凈利潤微微下滑的表現(xiàn)。

　　除了營收穩(wěn)健增長之外，旭輝這一份財報中還有兩大亮點比較抓人眼球：

　　一是，高達(dá)95%的銷售回款率。2021年，旭輝實現(xiàn)合約銷售2473億元，逆勢提升;實現(xiàn)銷售回款2403億元，同比增長20%，簽約回款率超95%。

　　二是，比想象中還要充盈的現(xiàn)金流。據(jù)財報數(shù)據(jù)顯示，截至2021年底，旭輝手握467億元的現(xiàn)金，在手現(xiàn)金十分充裕。

　　一般來說，高銷售回款率是房企承受高負(fù)債、提高抗風(fēng)險能力的基石。而旭輝亮眼的銷售數(shù)據(jù)和回款率也就意味著該公司具備大手筆“買買買”的底氣。與此同時，銷售和回款順暢了，也意味著該公司的現(xiàn)金流十分安全，進而也就具備了穿越周期的能力。

　　那么，旭輝控股是如何修煉自己的穿越周期能力的呢?

　　一方面，持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，落入房企經(jīng)營的“安全邊界”。

　　眾所周知，“三道紅線”出臺后，這一指標(biāo)已成為是考量一家房企財務(wù)健康狀況的“硬指標(biāo)”，結(jié)合旭輝控股這三項數(shù)據(jù)來看，其無疑是“達(dá)標(biāo)”了。

　　據(jù)財報數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，旭輝剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比分別69.7%、62.8%和2.6倍，正式邁入“綠檔”陣營。與此同時，該公司融資成本也有所下降，加權(quán)融資成本進一步下降0.4個百分點至5.0%。隨著該公司的資產(chǎn)負(fù)債率不斷降低及融資成本進一步下降，該公司的安全邊際也不斷加強。

　　另外，據(jù)財報數(shù)據(jù)顯示，因公司今年以來已提前回購兌付了多筆債券，目前旭輝一年內(nèi)到期有息負(fù)債僅12%，整體債務(wù)結(jié)構(gòu)較為健康。同時，該公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流已連續(xù)兩年為正

　　至2021年末擁有現(xiàn)金及銀行結(jié)余約為467億元，在手現(xiàn)金十分充裕之下并無償債壓力。

　　基于上述數(shù)據(jù)的表現(xiàn)，不難看出，在2021年，旭輝控股通過不斷加強自身做好債務(wù)結(jié)構(gòu)管理，嚴(yán)格控制債務(wù)規(guī)模擴大，進而促使公司正式邁入“綠檔陣營”，落入房企經(jīng)營的“安全邊界”。

　　而通過“三道紅線”達(dá)標(biāo)落入房企經(jīng)營“安全邊界”的舉措，也符合了旭輝控股董事局主席林中此前在旭輝永升服務(wù)業(yè)績會上所提到的穿越周期的說法。

　　據(jù)獲悉，在談及旭輝集團如何度過行業(yè)“寒冬”時，他提到的三點都是關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的把控，“一是積極調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，從去年下半年到今年，旭輝都用長期負(fù)債置換短期負(fù)債以及及時將短期負(fù)債歸還，進而促使旭輝債務(wù)結(jié)構(gòu)變得愈發(fā)合理;二是，降低負(fù)債率，到2021年底，旭輝已經(jīng)到達(dá)三道紅線綠檔。三是保證現(xiàn)金流安全，2021年旭輝集團回款2400億，同比增長20%，公司將進一步加大資金的管理和匹配?！?/p>

　　另一方面，科學(xué)化管理現(xiàn)金流，采用現(xiàn)金+紅股分紅方案斬獲“四贏效果”。

　　據(jù)了解，關(guān)于年度派息方案，旭輝今年將采用“現(xiàn)金+紅股”的方式進行派息，全年派送19港分/股。此外，每100股派送4股紅股，維持約35%的派息率。對于這一派息方案，旭輝董事局主席林中表示，這個方案主要從兼顧公司發(fā)展與股東收益、兼顧投資者、金融機構(gòu)、評級機構(gòu)的信心等多方面考慮。在行業(yè)當(dāng)下所面臨的不確定性下，這是一個“四贏”的方案：

　　“首先，有利于公司儲備更充裕的現(xiàn)金應(yīng)對市場變化;而紅股增厚了公司的資本金也有利于降低負(fù)債率水平。其次，對于小股東來說，分派股票是讓股東用一個相對較低的價格拿到旭輝股票，能分享公司被低估股價的上升空間及未來持續(xù)分紅。再次，靜默期后，公司可以利用這部分現(xiàn)金在二級市場回購價格被低估的債券，而回購債券的收益，未來將考慮采取特別分紅的形式與股東共享。最后，對債券投資者、金融機構(gòu)而言，此舉既保持了股東利益的穩(wěn)定，又能增強公司抵御風(fēng)險的能力，穩(wěn)定公司的評級。”

　　事實上，如林中所言一般，在當(dāng)下稍顯嚴(yán)峻的房地產(chǎn)行業(yè)中，采取現(xiàn)金+紅股的分紅方式對于房企而言何嘗不是一種明智的選擇——一方面可以保障現(xiàn)金流充裕、降低負(fù)債水平為后續(xù)業(yè)績增長提供穩(wěn)定的資金力量;另一方面也顯露了公司對股票長期成長性的信心，對于投資者來說這是享受股價未來上行空間的一大機會。因此，這樣的分紅方案對于旭輝來說顯然也是其穿越周期的一大重要手段。

　　最后則是，撬動更為優(yōu)質(zhì)的土儲，為長期發(fā)展蓄力。

　　據(jù)悉，充裕的現(xiàn)金流水平之下，也促使旭輝控股在2021年具備了充足的底氣實現(xiàn)規(guī)模擴張。

　　據(jù)年報顯示，2021年，旭輝新增貨值2056億元，其中84%位于一二線城市，共收購了66個新項目的權(quán)益，應(yīng)占土地出讓金合共394億元。

　　據(jù)了解，在此前克而瑞披露的2021年中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100排行榜中，擠進TOP10名單的“門檻”的新增貨便為2000億元。按這一水平來看，憑借著充盈的現(xiàn)金流，旭輝控股的拿地能力在中上游梯隊中是不容小覷的。

　　但旭控股這么做自然也有它的道理，在3月25日的業(yè)績會上，旭輝控股CEO林峰介紹稱——“去年四季度以來，旭輝主要聚焦于北京、上海、杭州、南京、合肥、溫州、廣州、武漢等核心城市參與土拍并獲取優(yōu)質(zhì)地塊，以期為長期發(fā)展蓄力。”

　　可以看到，旭輝控股拿地主要是聚焦于優(yōu)質(zhì)地段，一般來說這些地區(qū)的的區(qū)域價值高，進而也將幫助該公司業(yè)績持續(xù)釋放高彈性，擁有穿越周期的能力。

　　此外，關(guān)于未來的穿越周期能力，旭輝控股則將目光落在了輕資產(chǎn)運營上。

　　近年來，旭輝控股圍繞主營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)不斷拓展業(yè)務(wù)邊界，形成了集房地產(chǎn)開發(fā)+物業(yè)管理+租賃住房+商業(yè)運營管理+代建服務(wù)+大健康業(yè)務(wù)等為一體的多元化業(yè)務(wù)。其中，物業(yè)業(yè)務(wù)以子公司旭輝永升服務(wù)為主體服務(wù)市場，租賃住房則以旭輝瓴寓為載體開拓托管與資管新方式，商業(yè)運營管理則以旭輝商業(yè)為核心為市場提供服務(wù)，另外還包括旭輝建管、旭輝健康等子公司一起為公司長期發(fā)展提供動能。

　　2021年，該公司物業(yè)銷售及其他物業(yè)相關(guān)服務(wù)錄得收入為1026.75億元，同比增長49.8%;租金錄得收入為9.82億元，同比增長66.4%;物業(yè)管理服務(wù)及其他服務(wù)錄得收入為41.34億元，同比增長54.9%;投資物業(yè)相關(guān)其他服務(wù)錄得收入為4.33億元，同比增長100%。在上述業(yè)務(wù)的共同作用下，2021年該公司的整體營收也實現(xiàn)穩(wěn)健增長。

　　由于物業(yè)管理、商業(yè)運營及代建業(yè)務(wù)具有明顯的“輕資產(chǎn)”特質(zhì)，因此相比與其他高負(fù)債、高杠桿的房企而言，即便業(yè)務(wù)多元化布局，旭輝控股也不懼現(xiàn)金流壓力。

　　在此次旭輝控股業(yè)績會中，該公司董事局主席林中還表示，“未來五年，旭輝將大力發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括永升物業(yè)、公寓租賃、待建、商業(yè)運營等業(yè)務(wù)，通過五到十年努力，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)將占未來旭輝整個收入比重30%-40%，使旭輝具備穿越周期的能力?！?/p>

　　綜上來看，在“三道紅線”和“經(jīng)營性現(xiàn)金流”上，旭輝控股都處于一個健康發(fā)展的區(qū)間。當(dāng)一家房企擁有更低的融資成本和持續(xù)性的經(jīng)營業(yè)績，這將會給企業(yè)的經(jīng)營安全性帶來更多的保障，而對于旭輝來說，充裕的現(xiàn)金流、合理的負(fù)債結(jié)構(gòu)、降低的融資成本...皆是其2021年能夠安然穿越地產(chǎn)下行周期的重要特質(zhì)。