3月31日，華南城控股有限公司(1668.HK)（以下簡稱“華南城”）與深圳國際控股有限公司達(dá)成合作協(xié)議，華南城擬出售旗下乾龍物流集團(tuán)有限公司位于鄭州和合肥兩處高標(biāo)物流倉儲項目，預(yù)計將回籠資金逾17億元。

　　資料顯示，本次擬出售物流園分別位于鄭州和合肥兩地，總面積約91.52萬平方米，已建成建筑面積約40.57萬平方米。合肥乾龍物流園及鄭州乾龍物流園主要服務(wù)于當(dāng)?shù)刂苓叜a(chǎn)業(yè)，客戶包括快遞快運(yùn)、三方物流及專線物流等。

　　據(jù)了解，此次交易的兩大物流園，從開發(fā)到最終售出用時僅五年，且經(jīng)過華南城團(tuán)隊的專業(yè)運(yùn)營，出租率接近100%，充分印證了華南城具備良好的倉儲資產(chǎn)的開發(fā)能力、營運(yùn)能力以及變現(xiàn)能力?？紤]到華南城還有幾百萬平方米的倉儲物流土地可以作為開發(fā)用途，這一成長邏輯有望繼續(xù)得到延續(xù)，即伴隨項目的持續(xù)建設(shè)及成熟后擇機(jī)退出，華南城還將釋放出源源不斷的價值。

　　合作對于雙方的好處都是顯而易見的。目前，深圳國際正在向物流基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)管理方轉(zhuǎn)型，補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)的物流園區(qū)將進(jìn)一步鞏固其高質(zhì)量的資產(chǎn)儲備。

　　而對于華南城而言，此次合作不僅表明公司強(qiáng)大的資產(chǎn)孵化能力得到認(rèn)可，更為重要的是，此次合作將有效增強(qiáng)華南城的資金實(shí)力，降低資產(chǎn)負(fù)債率，控制經(jīng)營風(fēng)險，更符合公司聚焦主業(yè)和未來開發(fā)，挖掘更多商貿(mào)物流商業(yè)模式的長期目標(biāo)。

　　一、積極與更多實(shí)力企業(yè)合作開發(fā)，全面推進(jìn)轉(zhuǎn)型升級

　　近段時間以來，華南城利好連連，機(jī)遇疊加，公司全面加速轉(zhuǎn)型升級的態(tài)勢已然愈發(fā)明朗清晰。

　　2021年最后一天，華南城宣布與深圳市特區(qū)建設(shè)發(fā)展集團(tuán)簽署擬認(rèn)購股權(quán)協(xié)議，特區(qū)建發(fā)集團(tuán)將以29.28%的持股比例成為華南城的實(shí)際控制方，成功“牽手”實(shí)力國企。

　　隨后在今年2月，華南城又與特區(qū)建發(fā)集團(tuán)深信投公司旗下鵬城智享簽署合作協(xié)議，進(jìn)一步強(qiáng)化合作，雙方擬在停車場景建設(shè)、運(yùn)營管理服務(wù)、增值運(yùn)營服務(wù)、智慧園區(qū)建設(shè)等領(lǐng)域的全面深化合作。

　　同月，華南城與深圳能源(000027)集團(tuán)全資子公司深能南京訂立戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方擬在屋頂分散式光伏、熱電聯(lián)產(chǎn)、碳資產(chǎn)管理、多種類儲能、綜合能源、合同能源管理等領(lǐng)域開展合作，既是華南城與大型國資企業(yè)達(dá)成的又一重要戰(zhàn)略合作，也標(biāo)志著華南城踏出全面推進(jìn)新能源開發(fā)與管理的重要一步。

　　此外，華南城還于3月與特區(qū)建發(fā)旗下深規(guī)院達(dá)成戰(zhàn)略合作暨深圳華南城城市更新項目規(guī)劃設(shè)計簽約，深圳華南城千億舊改項目正式啟動。

　　實(shí)際上，從去年至今，面對疫情反復(fù)、地緣沖突疊加宏觀經(jīng)濟(jì)波動加劇等諸多因素影響，產(chǎn)業(yè)與金融市場均面臨著不同程度的調(diào)整。而在此之中，華南城在危機(jī)中抓住機(jī)遇，無論是與實(shí)力國企優(yōu)勢互補(bǔ)、資源共享，打造低碳節(jié)能、經(jīng)濟(jì)環(huán)保的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，還是此次轉(zhuǎn)讓盤活資產(chǎn)，進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)和財務(wù)結(jié)構(gòu)，都顯示出其順勢而為、逆勢而上的戰(zhàn)略定力，為企業(yè)高質(zhì)量快速發(fā)展奠定了堅實(shí)的基礎(chǔ)。

　　二、價值潛力浮出水面，中長期配置窗口正被打開

　　筆者根據(jù)過往經(jīng)驗(yàn)判定，華南城近期的一連貫積極動作至少能延伸到兩個方面。

　　其一，華南城龐大的資產(chǎn)價值并未受到市場的有效反饋。

　　在投資大師彼得·林奇的分類中，有一類公司被稱為“隱蔽資產(chǎn)型公司”，指的是擁有投資大眾沒有注意到的、價值非同一般的資產(chǎn)類公司，比如一大筆現(xiàn)金、土地使用權(quán)等等。彼得·林奇認(rèn)為，一旦隱蔽型資產(chǎn)被市場所發(fā)現(xiàn)，搶先一步的投資者將會獲得豐厚的投資回報。

　　筆者認(rèn)為，華南城或符合上述對于“隱蔽資產(chǎn)型公司”的定義。據(jù)了解，本次倉儲產(chǎn)交易的資產(chǎn)賬面值大約人民幣11億，出售的毛利率高達(dá)50%。由此可以證明，華南城1200億港幣的總資產(chǎn)具備變現(xiàn)能力，未來可以進(jìn)一步釋放1200億港幣總資產(chǎn)和400多億港幣凈資產(chǎn)（等于每股港幣5元以上）的價值。因此，從資產(chǎn)實(shí)力的角度來看，華南城當(dāng)前55億左右的市值顯然匹配不了其真實(shí)價值。

　　而從資金面的角度看，南向資金似乎早已關(guān)注到了華南城的投資價值。Choice數(shù)據(jù)顯示，南下的資金已經(jīng)從2020年7月底起開始不斷增持，并且在華南城擬引入深圳特區(qū)建發(fā)為第一大股東的2022年1月份出現(xiàn)了一個“小高峰”，表明市場對其未來發(fā)展預(yù)期的看好。

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　　其二，經(jīng)由市場驗(yàn)證，在一系列為塑造未來影響力的積極調(diào)整舉措之后，公司資源將加速向業(yè)務(wù)增長更快、盈利能力更高的領(lǐng)域集中，一定程度上會推動公司業(yè)績上行。

　　目前，華南城正積極與更多實(shí)力企業(yè)，尤其是國資背景的企業(yè)進(jìn)行合作，既力證了華南城發(fā)展方向的前瞻性與正確性，也側(cè)面表明華南城的價值潛力正在被挖掘與激活。

　　一直以來，在“重招商、強(qiáng)運(yùn)營”的策略指引下，華南城以"商貿(mào)物流+"為主，精準(zhǔn)引進(jìn)符合未來發(fā)展趨勢的多業(yè)態(tài)、多產(chǎn)業(yè)，不斷升級重塑商貿(mào)生態(tài)，推動區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級和地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　而此次與深圳國際的合作交易亦是公司實(shí)現(xiàn)長期發(fā)展戰(zhàn)略的其中一步。筆者認(rèn)為華南城正處于換擋提速的理想時刻。加速成長所帶來的最終結(jié)果，是最終轉(zhuǎn)型升級為粵港澳大灣區(qū)綜合商貿(mào)物流中心、數(shù)字中心、創(chuàng)新中心、生活中心，并帶來跨越式發(fā)展業(yè)績的兌現(xiàn)。

　　結(jié)尾

　　回歸到投資層面，當(dāng)前市場的估值與華南城的內(nèi)在價值存在明顯的不符。目前華南城的PE僅為2.27倍，明顯低于行業(yè)平均水平。而PB是0.13，處于破凈狀態(tài)且低于行業(yè)平均水平，按照公司當(dāng)前0.69港元的股價和5.1港元左右的每股凈資產(chǎn)計算，即便是恢復(fù)到1倍的市凈率，其修復(fù)空間亦非常可觀。

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　　最后再從資本市場的角度來看，自3月16日高層積極發(fā)聲穩(wěn)定政策預(yù)期以來，市場有明顯回暖的跡象，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)有望隨之逐步實(shí)現(xiàn)估值修復(fù)。3月16日至4月1日，恒生指數(shù)漲幅達(dá)到19.68%。與此同時，注意到華南城同時間段的股價漲幅接近30%。站在當(dāng)下時點(diǎn)，相信隨著發(fā)展進(jìn)程的穩(wěn)步推進(jìn)，華南城的增長動能和成長確定性也將不斷得到驗(yàn)證，其發(fā)展前景和投資價值皆是不言而喻，不妨拭目以待。

　　（來源：富途牛牛）