近期，地產(chǎn)板塊持續(xù)活躍。盡管市場(chǎng)對(duì)于地產(chǎn)板塊仍有疑慮，但也形成了一些基本共識(shí)：伴隨各項(xiàng)政策推出，行業(yè)大概率將迎來(lái)復(fù)蘇，推動(dòng)板塊估值修復(fù)，優(yōu)質(zhì)房企的基本面彈性更強(qiáng)。

　　且值得注意的是，民營(yíng)房企融資再迎利好。9月16日，碧桂園完成2022年第一期中期票據(jù)發(fā)行的簿記建檔工作，發(fā)行金額為15億元，期限3年；在“中債增”的全額擔(dān)保支持下，此次發(fā)債最終票面利率3.2%，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)達(dá)2.86倍。此前，碧桂園于2月25日完成中期票據(jù)注冊(cè)，本金金額為50億元。

　　一則體現(xiàn)監(jiān)管部門(mén)仍在加大對(duì)房地產(chǎn)的增信力度；二則在行業(yè)信用風(fēng)波中仍然能夠成功發(fā)債并獲得超額認(rèn)購(gòu)，彰顯碧桂園等民營(yíng)房企的發(fā)展實(shí)力，也為其提供進(jìn)一步的流動(dòng)性支持。

　　而早前受在行業(yè)信用風(fēng)波影響，碧桂園等未發(fā)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的民營(yíng)房企的估值亦受到一定壓制，經(jīng)歷深度回調(diào)，或意味著存在較大的價(jià)值回歸空間。下面，不妨具體分析。

　　政策端推動(dòng)市場(chǎng)弱復(fù)蘇，碧桂園年內(nèi)依然領(lǐng)跑

　　穩(wěn)增長(zhǎng)主線下，房地產(chǎn)政策寬松正在持續(xù)擴(kuò)大。

　　近期出臺(tái)的政策來(lái)看，7月底首提“保交樓”，強(qiáng)調(diào)保交付、穩(wěn)民生；8月下調(diào)5年期LPR，提出保持房地產(chǎn)信貸、債券等融資渠道穩(wěn)定，加快探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式，允許地方“一城一策”靈活運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。

　　9月14日，“一城一策”的最新案例出爐，蘇州、廣州相繼圍繞放松限購(gòu)和放松限價(jià)兩個(gè)方面調(diào)整房地產(chǎn)政策?？紤]到蘇州、廣州兩個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)體量和城市能級(jí)，特別是廣州還是傳統(tǒng)一線城市，此次政策調(diào)整具有風(fēng)向標(biāo)意義，將有助于進(jìn)一步助力市場(chǎng)信心修復(fù)。

　　具體銷(xiāo)售方面，根據(jù)第三方研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，8月房地產(chǎn)銷(xiāo)售環(huán)比降幅繼續(xù)收窄，在央行公布的8月金融數(shù)據(jù)中也有所體現(xiàn)，個(gè)人中長(zhǎng)期貸款環(huán)比改善明顯，與地產(chǎn)銷(xiāo)售走勢(shì)一致，呈現(xiàn)弱復(fù)蘇勢(shì)頭。

　　1-8月整體而言，碧桂園依然穩(wěn)居行業(yè)第一，全口徑銷(xiāo)售金額、權(quán)益銷(xiāo)售金額分別為3206.9億元、2426.7億元，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均位列中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售榜TOP100的榜首。

　　來(lái)源：克而瑞研究中心

　　上半年而言，碧桂園權(quán)益銷(xiāo)售金額為1851億元，跌幅好于百?gòu)?qiáng)房企平均跌幅水平，與另外幾家績(jī)優(yōu)房企的下降幅度大體一致。

　　一定程度上，還是體現(xiàn)出碧桂園的經(jīng)營(yíng)韌性，在行業(yè)低迷、民營(yíng)房企尤其承壓的背景下保持了領(lǐng)先的市場(chǎng)地位，顯示出穩(wěn)健型房企仍能跑贏大勢(shì)。未來(lái)，其長(zhǎng)期積累的品牌優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)等，或?qū)⒃诋?dāng)前市場(chǎng)修復(fù)周期中發(fā)揮更大的作用，帶來(lái)業(yè)績(jī)彈性。

　　成功發(fā)行中期票據(jù)，流動(dòng)性安全強(qiáng)化

　　站立在當(dāng)前階段，流動(dòng)性安全和可持續(xù)性發(fā)展，仍是房企的頂層思考和關(guān)鍵所在，決定了未來(lái)誰(shuí)會(huì)“?！闭邽橥酰窒硇袠I(yè)集中度提高、進(jìn)入平穩(wěn)健康發(fā)展階段的發(fā)展紅利。這一點(diǎn)上，碧桂園還是有較多看點(diǎn)的。

　　首先，碧桂園是目前少數(shù)仍在境內(nèi)外保持通暢的融資渠道民企，也是民企中主體及債項(xiàng)信用評(píng)級(jí)最高的開(kāi)發(fā)商之一。近日，碧桂園亦成功發(fā)行中期票據(jù)并獲得超額認(rèn)購(gòu)。

　　更具體來(lái)看，此次中票發(fā)行的亮點(diǎn)，不得不提到“中債增”的全額擔(dān)保。中債信用公司是我國(guó)首家專(zhuān)業(yè)債券信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)，由中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)聯(lián)合多家實(shí)力國(guó)企共同發(fā)起成立，由這家公司提供增信，可見(jiàn)政策支持力度顯著。所謂全額擔(dān)保指的是當(dāng)被擔(dān)保對(duì)象發(fā)生違約后，擔(dān)保方要全額、無(wú)條件、不可撤銷(xiāo)地履行被擔(dān)保人應(yīng)盡的全部義務(wù)，可以視為是對(duì)債權(quán)人權(quán)益保障力度最強(qiáng)的擔(dān)保措施。

　　中達(dá)證券也指出，“中債信用”增信民企發(fā)債正式落地，進(jìn)一步增強(qiáng)了優(yōu)質(zhì)房企的融資能力，持續(xù)改善企業(yè)的流動(dòng)性。

　　并且，碧桂園此次發(fā)債最終票面利率3.2%，遠(yuǎn)低于民營(yíng)房企平均融資成本，在優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)的同時(shí)，將進(jìn)一步降低公司融資成本。

　　因此認(rèn)為，此次中票的成功發(fā)行將強(qiáng)化碧桂園的流動(dòng)性安全，支撐公司基本面行穩(wěn)向好，增強(qiáng)市場(chǎng)對(duì)其發(fā)展的信心。

　　結(jié)合碧桂園中期財(cái)報(bào)來(lái)看，其在收入端和支出端加強(qiáng)管控，銷(xiāo)售回款率保持一貫的高水平，達(dá)到92%，并保障了穩(wěn)定的現(xiàn)金流，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為正，凈現(xiàn)金流入約53億元。

　　同期，碧桂園凈負(fù)債率為48.1%，處于行業(yè)較低水平；可動(dòng)用現(xiàn)金余額1479.8億元，短期債務(wù)約729億元，現(xiàn)金短債比約兩倍，短期償債無(wú)憂；碧桂園綜合融資成本保持平穩(wěn)，其中境內(nèi)融資成本自2019年底至今年年中累計(jì)下降124個(gè)基點(diǎn)，亦處于行業(yè)較低水平。

　　還值得注意的是，其一，碧桂園2019年初便提出“高科技綜合性企業(yè)”的定位，其多元化布局效果顯著；其二，行業(yè)背景下，強(qiáng)信用企業(yè)在銷(xiāo)售、拿地、融資等均呈現(xiàn)資源集中的趨勢(shì)，復(fù)蘇或強(qiáng)于行業(yè)整體。

　　綜上，碧桂園穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)層面保持韌性，財(cái)務(wù)層面保持穩(wěn)健，融資渠道暢通，有機(jī)會(huì)穿越市場(chǎng)周期而邁向高質(zhì)量發(fā)展的新階段。

　　結(jié)語(yǔ)

　　回到投資上來(lái)說(shuō)，回顧年初至今的幾輪地產(chǎn)行情來(lái)看，政策始終對(duì)地產(chǎn)板塊具備較強(qiáng)的牽引作用，銷(xiāo)售端的回暖亦進(jìn)一步提振投資者信心。因此，隨著后續(xù)相關(guān)利好政策陸續(xù)出臺(tái),地產(chǎn)板塊估值修復(fù)行情亦有望延續(xù)。

　　開(kāi)篇也提到，早前碧桂園等民營(yíng)房企的估值亦受到一定壓制，存在較大的價(jià)值回歸空間。強(qiáng)信用、低估值特征下，投資性價(jià)比提升，碧桂園或?qū)⒙氏绕蠓€(wěn)，迎來(lái)業(yè)績(jī)與估值修復(fù)的拐點(diǎn)。