期盼已久的樓市新政終于在本周靴子落地。新政將二套房首付比例調(diào)整為不低于40%，結(jié)果超出市場(chǎng)此前普遍預(yù)期的五成，二手房營(yíng)業(yè)稅調(diào)整同期出臺(tái)在時(shí)點(diǎn)上亦略超市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)住房需求，尤其是改善性需求的利好落到實(shí)處。不過(guò)，救市政策雖暫時(shí)緩解和轉(zhuǎn)移了短期的市場(chǎng)矛盾，但考慮到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不均衡局面，其長(zhǎng)期刺激效果仍有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。

　　二級(jí)市場(chǎng)上，政策利好的預(yù)期和落地也在一季度對(duì)地產(chǎn)股股價(jià)起到一定的助推作用，多只地產(chǎn)股成為資金追逐的對(duì)象。多家機(jī)構(gòu)表示，看好4月份及二季度樓市的表現(xiàn)。

　　新政是短期“春藥”改革“麻藥”

　　3月30日，央行、住建部和銀監(jiān)會(huì)下發(fā)的通知表示，將二套房首付下調(diào)至4成，首套房公積金首付2成。隨后財(cái)政部也祭出新招，縮短二手房交易營(yíng)業(yè)稅免征年限至兩年。樓市新政意圖明顯，鼓勵(lì)有剛性需求的購(gòu)買者進(jìn)場(chǎng)。對(duì)此，易居克爾瑞地產(chǎn)指出，購(gòu)房需求受政策激勵(lì)很可能會(huì)在短期內(nèi)集中入市，這給房?jī)r(jià)上揚(yáng)帶來(lái)機(jī)會(huì)，尤其是一二線城市反彈幅度將明顯高于受高庫(kù)存困擾的三四線城市。

　　從最新公布的樓市百城價(jià)格指數(shù)看，3月份百城價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.15%，降幅較2月的-0.24%有所收窄，主要原因就在于貨幣政策的放松。其中上漲城市增加至43個(gè)，環(huán)比增加了4個(gè)。記者了解到，上海、北京等地的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始醞釀新政后的漲價(jià)。“新政出來(lái)后，這兩天許多有著改善需求的購(gòu)房者和我們約著看房。更有多位二手房業(yè)主直接提高了房屋的報(bào)價(jià)?！北本┩ㄖ萃ê蠼值逆溂业禺a(chǎn)業(yè)務(wù)員對(duì)記者說(shuō)。而國(guó)際房地產(chǎn)顧問(wèn)“五大行”之一戴德梁行分析報(bào)告也指出，“3.30”新政只是今年房地產(chǎn)政策的開(kāi)始。在針對(duì)普通住宅的政策出臺(tái)后，有關(guān)中高端住宅的政策也很有可能在7、8月份出臺(tái)。預(yù)計(jì)今年普通住宅的漲幅或在10%以上，中高端的住宅漲幅則在5%~8%以上。

　　“持續(xù)的政策調(diào)整，將放緩中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存增長(zhǎng)，甚至進(jìn)入新一輪的去庫(kù)存化周期，這無(wú)疑會(huì)改善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流及其對(duì)未來(lái)前景的信心?！钡谝粍?chuàng)業(yè)證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家彭興韻表示，雖然政府對(duì)穩(wěn)增長(zhǎng)與救市心切，可房市大環(huán)境不比當(dāng)年，若貨幣當(dāng)局能夠嚴(yán)格把握松緊適度的貨幣政策，不太可能再次出現(xiàn)2009年那樣的泡沫。

　　可見(jiàn)，本輪樓市新政的目的只是為了托底，為了不讓影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三駕馬車之一的房地產(chǎn)市場(chǎng)變得更壞罷了，但考慮在我國(guó)中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)下行、供需嚴(yán)重失衡以及人口老齡化的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步下行的趨勢(shì)在中長(zhǎng)期內(nèi)仍不會(huì)得到扭轉(zhuǎn)。國(guó)泰君安首席宏觀策略分析師任澤平就“3.30”新政的評(píng)論再顯“大嘴”本色，他說(shuō)新政是“短期的春藥，長(zhǎng)期的毒藥，改革的麻藥”。因?yàn)榉康禺a(chǎn)長(zhǎng)周期拐點(diǎn)出現(xiàn)后，刺激房市實(shí)質(zhì)是透支未來(lái)需求，希望這是為改革手術(shù)贏得時(shí)間的麻藥。任澤平認(rèn)為，由于房地產(chǎn)新政的刺激，二季度經(jīng)濟(jì)會(huì)企穩(wěn)，股市也依然維持小陽(yáng)春。

　　新政給地產(chǎn)股和大盤助力

　　對(duì)于本次政府救市行為，二級(jí)市場(chǎng)上的資金早已嗅到，今年以來(lái)，在上證指數(shù)只上漲19%的背景下，地產(chǎn)指數(shù)漲幅已高達(dá)30%左右。個(gè)股表現(xiàn)上，類似中洲控股、萬(wàn)方發(fā)展和渝開(kāi)發(fā)等地產(chǎn)股均已提前表現(xiàn)，其股價(jià)已創(chuàng)出歷史新高或突破壓力位繼續(xù)上揚(yáng)。而即便是3月30日樓市新政出臺(tái)前央行進(jìn)行辟謠的信息，也沒(méi)能阻擋住資金持續(xù)流入地產(chǎn)板塊。

　　“3.30”新政后，與之相關(guān)的分析報(bào)告更是鋪天蓋地，這些報(bào)告除了繼續(xù)看多房地產(chǎn)板塊外，還有多篇報(bào)告認(rèn)為房地產(chǎn)向好會(huì)給家電、水泥、建材、裝飾裝修等行業(yè)帶來(lái)機(jī)會(huì)。目前，雖然房地產(chǎn)股票市值約占滬深股市總市值的5%，但與房地產(chǎn)直接或間接相關(guān)的鋼鐵、水泥、建材乃至家電家居等股票市場(chǎng)卻是非常龐大。因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮與衰退、政策放松與收緊對(duì)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)恰盃恳话l(fā)而動(dòng)全身”，甚至存在“一榮俱榮、一損俱損”的局面。因此，“只要穩(wěn)住房地產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)無(wú)大礙，銀行就沒(méi)有大問(wèn)題，這是對(duì)整個(gè)股市最大的利好”依然是業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)。

　　其實(shí)，地產(chǎn)板塊對(duì)政策的反應(yīng)也是非常明顯的。回看歷史，記者發(fā)現(xiàn)，除了2006年經(jīng)濟(jì)高漲及貨幣環(huán)境向好導(dǎo)致政策失效外，其他時(shí)間的政策都對(duì)地產(chǎn)行業(yè)景氣度有明顯影響，進(jìn)而影響房地產(chǎn)板塊在二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)，也就是政策組合拳對(duì)地產(chǎn)板塊的壓制或提振效果很明顯。尤其是去年“9·30”新政后，業(yè)內(nèi)預(yù)期政策將推動(dòng)行業(yè)景氣提升且加上貨幣政策的放松繼續(xù)，地產(chǎn)板塊的估值就一直處于上升通道中。(見(jiàn)附圖)

　　此外，據(jù)同花順i問(wèn)財(cái)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2012年底至今年3月份，最近15次申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)漲幅在大于3.5%的情況下，后1個(gè)交易日上漲次數(shù)有9次，上漲概率為60%，平均漲幅是0.28%；后5個(gè)交易日上漲次數(shù)也為9次，上漲概率達(dá)60%，平均漲幅是0.37%；后20個(gè)交易日上漲次數(shù)是12次，上漲概率高達(dá)80%，平均漲幅為3.14%(見(jiàn)表1)。而由歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，今年地產(chǎn)股大概率是出現(xiàn)上漲的，這與絕大數(shù)機(jī)構(gòu)看好樓市新政影響的觀點(diǎn)相呼應(yīng)。

　　多維度掘金地產(chǎn)股

　　春節(jié)過(guò)后，滬深300指數(shù)至今上漲了16%，而地產(chǎn)板塊也上漲了20%，超額收益并不明顯，但隨著后續(xù)銷售改善和政策利好刺激下，預(yù)計(jì)地產(chǎn)股的低估值有望繼續(xù)提升。多家券商研報(bào)均建議繼續(xù)增持地產(chǎn)股，且投資者也可從不同的角度去選擇優(yōu)秀地產(chǎn)標(biāo)的。比如面臨低估值修復(fù)的個(gè)股、直接受益新政的龍頭股、積極戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的房企，和京津冀一體化、國(guó)企改革、“互聯(lián)網(wǎng)+”等概念共振的房地產(chǎn)股等。

　　估值修復(fù)是市場(chǎng)資金炒作的一個(gè)重要方面，“3·30”新政無(wú)疑對(duì)地產(chǎn)股估值起到了重要的拉動(dòng)作用。Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)股票中，動(dòng)態(tài)市盈率在15倍以下的龍頭地產(chǎn)股不在少數(shù)，而且資金的持續(xù)流入也給這些股票帶來(lái)不俗的表現(xiàn)，如保利地產(chǎn)、萬(wàn)科A、金地集團(tuán)、金融街等。尤其是保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)和榮盛發(fā)展這些一二線地產(chǎn)龍頭，在去年整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)績(jī)下滑的大背景下，業(yè)績(jī)依然表現(xiàn)平穩(wěn)，凈利潤(rùn)增速均在10%以上。

　　在業(yè)績(jī)平穩(wěn)增長(zhǎng)的同時(shí)，這些大的龍頭公司也在積極轉(zhuǎn)型，如保利地產(chǎn)的房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)就逆市保持高增長(zhǎng)，2014年末基金管理規(guī)模280億元，同比增長(zhǎng)40%，公司的養(yǎng)老戰(zhàn)略逐步落地。蘇寧環(huán)球也在積極向影視文化傳媒方向轉(zhuǎn)型，盛運(yùn)實(shí)業(yè)、華業(yè)地產(chǎn)則積極向智慧醫(yī)療轉(zhuǎn)型，而且業(yè)務(wù)做得風(fēng)生水起。就連股價(jià)一路走高的金科股份也在向新能源領(lǐng)域跨界轉(zhuǎn)型，打造“地產(chǎn)+新能源”新格局，其第一個(gè)新能源項(xiàng)目-新疆哈密風(fēng)力發(fā)電項(xiàng)目落地，預(yù)計(jì)投入運(yùn)營(yíng)后每年可貢獻(xiàn)凈利至少0.9億元。

　　此外，近期被熱炒的“互聯(lián)網(wǎng)+”概念，也讓有著“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)”的概念股備受關(guān)注。如三六五網(wǎng)和世聯(lián)行。其中，以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為主營(yíng)的世聯(lián)行，其經(jīng)營(yíng)的P2P平臺(tái)也主要是和購(gòu)房消費(fèi)有關(guān)的業(yè)務(wù)。同樣，和京津冀一體化、國(guó)企改革這些市場(chǎng)上熱門概念共振的房地產(chǎn)股也成為多家機(jī)構(gòu)推薦的標(biāo)的，如華夏幸福、中洲控股等(詳見(jiàn)表2)。記者也注意到，這些地產(chǎn)股多是集多重概念于一身，一旦某個(gè)概念風(fēng)吹草動(dòng)，股價(jià)就會(huì)翩翩起舞。如榮盛發(fā)展，既是估值低概念、又是京津冀一體化的龍頭公司代表。