11月5日晚間，萬科發(fā)布公告，稱擬分拆萬物云到港交所上市。

　　物管行業(yè)近年來受到資金關(guān)注，不少上市房企物業(yè)公司上市后市值接近甚至超過母公司，作為行業(yè)最大的一家物業(yè)管理公司，萬物云上市進(jìn)程一直被市場所關(guān)注。

　　萬科表示，同時(shí)通過本次分拆上市，可以有效增強(qiáng)萬物云的資本實(shí)力，并擁有獨(dú)立的資本運(yùn)作平臺以及投資者基礎(chǔ)，為其業(yè)務(wù)發(fā)展提供更為多元化的融資渠道，提升萬物云競爭優(yōu)勢。

　　分拆萬物云

　　萬物云的前身是萬科物業(yè)，2020年10月28日，萬科物業(yè)更名為萬物云。萬物云的官網(wǎng)介紹，萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司的前身是萬科物業(yè)發(fā)展股份有限公司，是一家以空間科技為先導(dǎo)，以空間服務(wù)為根基，以成長型生態(tài)鏈為助力的城市空間科技服務(wù)平臺型公司。

　　目前，萬物云已形成萬物梁行、樸臨發(fā)展、萬?？萍肌⒌谖蹇臻g、萬物云城、萬物成長等七大品牌。

　　萬物云是行業(yè)內(nèi)最大的物業(yè)管理公司之一，萬科2020年年報(bào)數(shù)據(jù)披露，以萬物云為主體的物業(yè)管理業(yè)務(wù)報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入182.04億元，同比增長27.36%；年末累計(jì)在管面積5.6億平方米。同期，碧桂園服務(wù)營收156億、在管面積為5.05億平方米(包含“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)及城市服務(wù))。

　　2021 年上半年，萬物云實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入103.8 億元(含向萬科集團(tuán)提供服務(wù)的收入)，同比增長33.3%。其中住宅物業(yè)服務(wù)收入57.1億元，占比 55.0%;商業(yè)物業(yè)及設(shè)施服務(wù)31.6億元，占比 30.4%; 智慧城市服務(wù) 6.3 億元，占比6.1%;社區(qū)生活服務(wù)收入 5.6 億元，占比 5.4%;萬物成長收入3.2 億元，占比 3.1%。

　　社區(qū)空間服務(wù)方面，萬物云以“萬科物業(yè)”為品牌，已布局全國 105 個(gè)大中城市(含香港)，服務(wù) 3490 個(gè)項(xiàng)目。萬科物業(yè)將 30 年積累的住宅物業(yè)經(jīng)驗(yàn)打磨沉淀為業(yè)務(wù)流程，通過武漢數(shù)字運(yùn)營中心進(jìn)行線上運(yùn)營。萬物云旗下的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平臺樸鄰，新房銷售業(yè)績較去年同期增長647%;廣州樸鄰與廣信物業(yè) 達(dá)成戰(zhàn)略合作，樸鄰提供品牌及技術(shù)支持，幫助廣信物業(yè)嘗試社區(qū)房屋增值服務(wù)，開業(yè)首家租售門店。

　　萬科直接或間接合計(jì)持有萬物云62.889%股權(quán)。萬科在11月5日晚間的公告中表示，本次分拆上市有助于突出本公司在空間科技服務(wù)領(lǐng)域的發(fā)展優(yōu)勢，提高本公司及萬物云的持續(xù)運(yùn)營能力，釋放其內(nèi)在價(jià)值，同時(shí)有利于本公司向開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重的轉(zhuǎn)型發(fā)展。

　　公司本次分拆萬物云境外上市后，公司仍將繼續(xù)保持對萬物云的控股權(quán)，不會對公司其他業(yè)務(wù)板塊的持續(xù)經(jīng)營運(yùn)作構(gòu)成任何實(shí)質(zhì)性不利影響，不影響公司獨(dú)立上市地位。

　　再造萬科？

　　事實(shí)上，物業(yè)很大程度上被認(rèn)為是房地產(chǎn)企業(yè)最后一塊優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。華盛證券就指出，房地產(chǎn)開發(fā)商拆分物管公司釋放價(jià)值的策略模式在2015-2020年發(fā)揮的淋漓盡致，也成功地締造一個(gè)新的行業(yè)板塊，期間上市公司總數(shù)增至46家，該板塊在港股市場的比重上升至1.08%。

　　物管行得益于輕資產(chǎn)模式，相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流，較高的ROE，通過新冠疫情印證具有抗周期性，跨行業(yè)合作下科技賦能，增值服務(wù)支持著成長空間，這些優(yōu)勢在資本市場具有較好的吸引力和估值基礎(chǔ)。

　　正式因?yàn)橹T多優(yōu)勢，物業(yè)管理業(yè)務(wù)的估值一直大大高于地產(chǎn)公司，而直接的結(jié)果就是不少上市物業(yè)公司的市值高于其母公司。

　　比如，碧桂園服務(wù)當(dāng)前的總市值為1771.59億元，對應(yīng)PE為42倍，而其母公司碧桂園目前的市值為1539.88億元，對應(yīng)的PE為3.57倍。

　　市場分析對物業(yè)管理業(yè)務(wù)也普遍看好。近期港股的物管板塊普遍回調(diào)，但是華盛證券就指出，即便一些問題掩蓋了行業(yè)前景及板塊出現(xiàn)個(gè)股估值分化現(xiàn)象，但基于政策的大方向是往物業(yè)管理市場化、規(guī)?；l(fā)展，速優(yōu)勝劣 汰下頭部公司的市場份額進(jìn)一步提升，仍對該板塊保持積極看法。

　　興業(yè)證券也指出，物業(yè)管理存量+增量的發(fā)展模式、無重大資本開支、凈現(xiàn)金的財(cái)務(wù)狀況、 穩(wěn)定的派息分紅，決定了行業(yè)的估值下限。而物管公司的管理服務(wù)水平，物業(yè)的質(zhì)量以及業(yè)績增長的潛力和確定性決定了估值的上限。龍頭將繼續(xù)享有估值溢價(jià)，同時(shí)成長性和確定性兼具的優(yōu)質(zhì)中型物管公司也值得關(guān)注。

　　在地產(chǎn)行業(yè)艱難轉(zhuǎn)型的階段，物業(yè)資產(chǎn)也是很多地產(chǎn)公司唯一拿得出手的資產(chǎn)，不少地產(chǎn)公司當(dāng)下都在出售物業(yè)資產(chǎn)回收現(xiàn)金流。

　　11月1日，首創(chuàng)置業(yè)有限公司(下稱“首創(chuàng)置業(yè)”)擬掛牌出售旗下物業(yè)公司首置物業(yè)100%的股權(quán)，以及首萬譽(yù)業(yè)51%的股權(quán)。此前，恒大計(jì)劃200億港元轉(zhuǎn)讓旗下恒大物業(yè)50.1%股權(quán)予合生創(chuàng)展，不過最終沒有成行。

　　顯而易見，萬物云上市，也能讓萬科這塊業(yè)務(wù)快速實(shí)現(xiàn)價(jià)值釋放。萬科在公告中就坦言，通過本次分拆上市，可以有效增強(qiáng)萬物云的資本實(shí)力，并擁有獨(dú)立的資本運(yùn)作平臺以及投資者基礎(chǔ)，為其業(yè)務(wù)發(fā)展提供更為多元化的融資渠道，提升萬物云競爭優(yōu)勢，同時(shí)符合公司股東的整體利益。

　　對標(biāo)碧桂園服務(wù)，萬物云如果能夠獲得相當(dāng)?shù)墓乐担谑兄瞪显僭煲粋€(gè)萬科似乎也不無可能。

　　萬物云此前曾多次被傳上市，但萬科方面始終否認(rèn)這一消息。今年4月28日，市場曾傳出萬科正在籌備物業(yè)管理業(yè)務(wù)IPO事宜，或籌資20億美元。隨后，萬郁亮在6月召開的2020年股東大會上回應(yīng)表示，“萬科物業(yè)”服務(wù)業(yè)務(wù)一定會上市，但目前無明確時(shí)間計(jì)劃。

　　不過，萬科對萬物云的估值一直有所期待，萬科董事會主席郁亮曾表示，“萬科物業(yè)”有機(jī)會達(dá)成市值千億，雖然不知道要多長時(shí)間，但希望“萬科物業(yè)”在具備這個(gè)基礎(chǔ)跟實(shí)力之后再去討論這個(gè)問題。