樓面價(jià)為單位建筑面積分?jǐn)偟耐恋爻鲎寖r(jià)格，房?jī)r(jià)是一套房子出售的價(jià)格，一般的房?jī)r(jià)都是在樓面價(jià)的基礎(chǔ)上確定的，那么樓面價(jià)與房?jī)r(jià)大概比例是多少呢？

　　樓面價(jià)與房?jī)r(jià)大概比例是多少？

　　樓面價(jià)是指土地價(jià)格除以土地允許的最大建筑面積。每塊土地被收購(gòu)時(shí)，基本上都有容積率規(guī)定，規(guī)定了土地的最大建筑面積，樓面價(jià)表示項(xiàng)目出售時(shí)包含在單位售價(jià)中的土地成本。樓面價(jià)=土地總價(jià)格/規(guī)劃建筑面積=土地單價(jià)/規(guī)劃容積率；規(guī)劃建筑面積=土地面積*容積率；容積率=地上建筑總面積/規(guī)劃用地面積；例如，拍賣(mài)的土地面積為13145平方米，容積率為3.2，成交最終價(jià)格為4.63億元，樓面價(jià)=46300000/(13145 * 3.2)=11007元/平方。

　　一般來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)是指房地產(chǎn)在特定時(shí)期的市場(chǎng)價(jià)值，即房?jī)r(jià)：土地價(jià)格+建筑價(jià)格，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和資源配置最重要的調(diào)節(jié)機(jī)制。另外，房?jī)r(jià)的價(jià)格定位是由很多因素組成的。也就是說(shuō)，它由土地成本、建安項(xiàng)目成本、稅收和財(cái)務(wù)成本、凈利潤(rùn)、管理和開(kāi)發(fā)成本、公共配套設(shè)施成本、所得稅、銷售成本、項(xiàng)目前期成本和基礎(chǔ)設(shè)施成本等10個(gè)因素組成。據(jù)估計(jì)，土地成本約占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的40%，這取決于土地是如何獲得的。如果通過(guò)激烈的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)行拍賣(mài)，土地成本可能占到開(kāi)發(fā)成本的60%左右，甚至更高。

　　樓面價(jià)和房產(chǎn)成正比關(guān)系，一般房產(chǎn)的價(jià)格是樓面價(jià)的兩三倍。但是在實(shí)際的房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)中，也存在著不成正比例的情況，因?yàn)橛械拈_(kāi)發(fā)商會(huì)根據(jù)周邊環(huán)境、配套設(shè)施等因素調(diào)整成本，兩者的關(guān)系需要根據(jù)具體情況來(lái)確定。

　　影響房?jī)r(jià)的主要因素有：

　　(1)經(jīng)濟(jì)因素。主要指國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平，因?yàn)檫@些因素會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，尤其是需求，從而影響價(jià)格，總的來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，居民收入增長(zhǎng)快，市場(chǎng)需求大，會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格整體水平高。

　　(2)社會(huì)因素。包括人口、家庭、城市化和消費(fèi)者心理預(yù)期，其中的人口是一個(gè)重要因素，因?yàn)槿丝诘臄?shù)量、密度和結(jié)構(gòu)決定了對(duì)住房和其他房地產(chǎn)的需求，從而影響房?jī)r(jià)。

　　(3)行政和政治因素。主要是國(guó)家或地區(qū)政府制定的相關(guān)經(jīng)濟(jì)制度、政策、法規(guī)和行政措施對(duì)房?jī)r(jià)的影響，特別是宏觀調(diào)控政策、土地政策、住房制度、城市發(fā)展規(guī)劃等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)供求產(chǎn)生重大影響，從而影響房?jī)r(jià)。

　　(4)房地產(chǎn)內(nèi)部因素和周邊環(huán)境因素。房地產(chǎn)的生產(chǎn)成本、質(zhì)量、檔次、房型、結(jié)構(gòu)、朝向等內(nèi)部因素反映了房地產(chǎn)本身的價(jià)值和使用價(jià)值，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)產(chǎn)生決定性的影響，同時(shí)，房地產(chǎn)的周邊環(huán)境和位置，如地質(zhì)、氣象、水文、地貌、生態(tài)環(huán)境等都會(huì)改變房地產(chǎn)的效用，造成價(jià)格差異。此外，交通等基礎(chǔ)設(shè)施條件也會(huì)影響房?jī)r(jià)。

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