江湖一夢 地產(chǎn)遠(yuǎn)去：泛海系地產(chǎn)沉浮史

　　 王營 北京報道

　　2019年1月22日這一天，中國房地產(chǎn)市場有兩個值得關(guān)注的焦點。一是陽光100（02608.HK）董事會主席易小迪就前不久其股價遭遇閃崩（最高跌幅達(dá)80%）作出回應(yīng)，給出的理由是公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型成功；二是泛海控股（000046.SZ）發(fā)布了一則公告，公布了它即將向融創(chuàng)出售涉及京滬核心地塊的資產(chǎn)交易細(xì)節(jié)。

　　對于此次出售項目，泛海控股給出的解釋是，受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，公司所屬房地產(chǎn)項目特別是北京、上海項目價值釋放速度有所放慢，公司資金周轉(zhuǎn)速度降低、流動性不足對公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的深層推進(jìn)造成阻礙。面對持續(xù)變化的內(nèi)外部情況，公司需對公司的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)行更為深入持續(xù)的調(diào)整和優(yōu)化。

　　2019年1月22日這一天，中國房地產(chǎn)市場有兩個值得關(guān)注的焦點。一是陽光100（02608.HK）董事會主席易小迪就前不久其股價遭遇閃崩（最高跌幅達(dá)80%）作出回應(yīng)，給出的理由是公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型成功；二是泛海控股（000046.SZ）發(fā)布了一則公告，公布了它即將向融創(chuàng)出售涉及京滬核心地塊的資產(chǎn)交易細(xì)節(jié)。

　　　　作為曾經(jīng)中國房地產(chǎn)史上著名的萬通六君子一員，易小迪掌舵的陽光100如今已經(jīng)從住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)為運營服務(wù)商，主要運營街區(qū)綜合體、共享式服務(wù)公寓及大型復(fù)合社區(qū)；如今泛?？毓梢惨讶サ禺a(chǎn)化五年有余，為了應(yīng)對公司內(nèi)部流動性不足的問題，泛海控股忍痛將它最黃金的京滬核心地段項目賣給了融創(chuàng)中國董事長孫宏斌。

　　翻閱泛?？毓?018年半年報發(fā)現(xiàn)，在其出讓這兩塊核心項目之后，泛海旗下房地產(chǎn)開發(fā)項目所剩余糧已經(jīng)不多。而其選擇的買家——融創(chuàng)中國，年銷售額已經(jīng)沖刺到4600億。相比之下，泛海控股旗下房地產(chǎn)項目的發(fā)展就如同中國房地產(chǎn)行業(yè)的縮影——從草莽走向黃金年代，又迎來了眾人口中的白銀時代。

　　去地產(chǎn)化

　　2010年10月7日，融創(chuàng)中國在港交所上市，當(dāng)時它的銷售額只有83.3億。這一年，房地產(chǎn)市場正值鼎盛時期，而融創(chuàng)中國無論是在土地儲備、開發(fā)面積還是銷售額方面，均不占優(yōu)勢。但不得不說，招股書上的投資者還是非常有眼光。孫宏斌雖然被迫轉(zhuǎn)讓了順馳，但深諳商業(yè)精神的國際投資者知道，善于從失敗中汲取教訓(xùn)的企業(yè)家最值得投資。因為他們一旦東山再起，爆發(fā)力不可想象。最終，融創(chuàng)如愿上市。

　　而這一年，泛海建設(shè)營業(yè)收入約為16.25億元，房地產(chǎn)營業(yè)收入約13.7億。泛海還想要在房地產(chǎn)領(lǐng)域大干一場。其當(dāng)年公告顯示，公司全年在建及開復(fù)工面積近200萬平方米，較往年大幅增加。

　　也是在這一年，北京泛海國際項目1號地塊（泛海此次賣給融創(chuàng)的北京項目）旁邊的北京泛海國際居住區(qū)二期工程正式開工。公開資料顯示，2004年8月，泛海建設(shè)與北京市國土局簽訂土地出讓合同，交納了全部的土地出讓金，并取得了北京東風(fēng)鄉(xiāng)1#、2#、3#與4#四幅地。當(dāng)時，總價僅為約2.25億元，總面積29.1萬平方米，建筑規(guī)模高達(dá)87萬平方米，綜合樓面價僅每平方米262元。

　　上海董家渡（泛海賣給融創(chuàng)中國的上海項目）最初的獲得成本更為低廉。2002年5月，上海董家渡啟動舊區(qū)改造項目，泛海借舊區(qū)改造，以零地價獲取上海董家渡10號、12號、14號三塊外灘核心區(qū)域。由于泛海當(dāng)時獲得的是“毛地”，而非“凈地”，因此泛海要承擔(dān)所屬地塊的拆遷工作。

　　時間再次穿越到2019年。1月21日，融創(chuàng)中國（01918.HK）的公告顯示，集團(tuán)附屬公司以125.53億元人民幣，收購泛?？毓善煜乱患夷繕?biāo)公司100%股權(quán)——該目標(biāo)公司擁有北京泛海國際項目1號地塊（北京項目）與上海董家渡項目（上海項目）的100%權(quán)益。

　　如今，中國房地產(chǎn)市場無論是地價還是房價都不能與多年前同日而語。從中國房地產(chǎn)過去幾年的黃金時期到如今的白銀時期，有人一直在做減法，有人則一直在做加法。泛海在房地產(chǎn)領(lǐng)域選擇了做減法。

　　對于此次出售項目，泛?？毓山o出的解釋是，受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，公司所屬房地產(chǎn)項目特別是北京、上海項目價值釋放速度有所放慢，公司資金周轉(zhuǎn)速度降低、流動性不足對公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的深層推進(jìn)造成阻礙。面對持續(xù)變化的內(nèi)外部情況，公司需對公司的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)行更為深入持續(xù)的調(diào)整和優(yōu)化。

　　記者發(fā)現(xiàn)，泛海最早提出轉(zhuǎn)型是在2013年。這一年，中國泛海部署了五年戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃（抓住機(jī)遇、調(diào)整思路、奮發(fā)圖強(qiáng)、加快發(fā)展、實現(xiàn)騰飛），并明確了金融的龍頭地位。記者查閱一份2013年社會責(zé)任報告后發(fā)現(xiàn)，泛海對于轉(zhuǎn)型是這樣表述的：順應(yīng)當(dāng)前我國金融政策和金融改革發(fā)展的趨勢，中國泛海提出向金融行業(yè)轉(zhuǎn)型，形成以金融產(chǎn)業(yè)為龍頭，地產(chǎn)、能源、文化傳媒及戰(zhàn)略投資協(xié)調(diào)發(fā)展的多元化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)格局。

　　隨后，擺脫單純依賴房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展模式，努力將公司由房地產(chǎn)上市公司打造成為“房地產(chǎn)+金融+戰(zhàn)略投資”的綜合性業(yè)務(wù)上市公司，成為泛?？毓啥嗄陙淼馁碓?。為了明志，自2014年4月30日起，泛海還刊發(fā)公告稱，將公司名稱變更為“泛?？毓晒煞萦邢薰尽保咀C券簡稱變更為“泛?？毓伞?；公司證券代碼“000046”不變。

　　泛?？毓擅鞔_強(qiáng)調(diào)，本次變更公司名稱、證券簡稱是為了滿足公司戰(zhàn)略發(fā)展轉(zhuǎn)型需要，充分體現(xiàn)公司經(jīng)營范圍和主營業(yè)務(wù)特征，符合公司今后戰(zhàn)略方向。

　　市場走向何方？

　　隨著北京、上海等一線城市城鎮(zhèn)化接近尾聲，核心區(qū)土地成為高度稀缺資源。2018年，北京土地市場共計成交土地52宗，其中有51宗土地為限競房或共有產(chǎn)權(quán)住房地塊，僅有一宗商品房住宅地塊。北京土地市場全面進(jìn)入調(diào)控時代，“限競房”、“共有產(chǎn)權(quán)房”成為地塊成交的主要方式 ，可見在北京獲得一塊純商品開發(fā)用地的難度之高。

　　有人評價，掌舵泛海系多年，盧志強(qiáng)向來行事果決，此番能當(dāng)機(jī)立斷出售京滬地產(chǎn)項目，與其性格也不無關(guān)系。盡管出售了持有多年的優(yōu)質(zhì)地塊，但既能夠解除巨額擔(dān)保，又能獲得100多億元的現(xiàn)金回流，同時還能大幅降低負(fù)債水平，也算求仁得仁。

　　泛?？毓砂l(fā)布于2019年1月22日的公告顯示：泛海為東風(fēng)公司（158億元）與泛海建設(shè)（121.198億元）的貸款提供擔(dān)保。截至公告披露日，公司及控股子公司對外擔(dān)保實際余額為850億元。

　　泛海對于此番交易的評價則是：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)比重將大為下降，公司可聚焦于自身優(yōu)勢更為突出、發(fā)展空間更為廣闊且更符合公司未來發(fā)展戰(zhàn)略的武漢中央商務(wù)區(qū)項目，并可更好地促進(jìn)公司金融、戰(zhàn)略投資、不動產(chǎn)運營和資產(chǎn)管理等各項業(yè)務(wù)的聯(lián)結(jié)，進(jìn)行轉(zhuǎn)型；負(fù)債減小，現(xiàn)金回流：公司的負(fù)債規(guī)模將有所下降，且可獲得大額現(xiàn)金回流，有效緩解公司的現(xiàn)金流壓力，提升公司的財務(wù)穩(wěn)健性。

　　顯然，如同陽光100的易小迪，泛海系已經(jīng)堅定地走在去地產(chǎn)化的道路上。而孫宏斌則在地產(chǎn)領(lǐng)域繼續(xù)狂奔。2018年，融創(chuàng)中國實現(xiàn)合約銷售金額人民幣4649.5億元，同比增長27%，完成了年初計劃，連續(xù)兩年位列全國房企排行榜TOP4，并在北京、華北、上海、西南、東南、華中、廣深、海南8大區(qū)域的80多個一線環(huán)一線及核心二線城市，落地360多個項目。

　　2018年，在房地產(chǎn)調(diào)控政策依然從緊的背景下，房地產(chǎn)交易規(guī)模再創(chuàng)新高，萬科、中國恒大、碧桂園全年銷售金額紛紛突破6000、5500、5000億元大關(guān)。2018年重點監(jiān)測的10家品牌房企銷售業(yè)績顯示，10家龍頭房企均成功進(jìn)軍千億軍團(tuán)。萬科邁入6000億元陣營，銷售金額為6069.5億元；中國恒大和碧桂園則分別以銷售金額5513.4和5018.8億元（碧桂園僅公布權(quán)益合同銷售數(shù)據(jù)），穩(wěn)站5500和5000億元關(guān)口。

　　而對泛海來說，馬放南山，刀槍入庫。江湖一夢，地產(chǎn)遠(yuǎn)去。

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　　（本文來自于21財經(jīng)）