原標(biāo)題：招商房托赴港上市募資30億港元，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)新趨勢(shì)？

　　房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，如何盤活資產(chǎn)成為行業(yè)發(fā)展的重要課題。【招商蛇口(001979)、股吧】(001979,股吧)將目光投向了房托基金。

　　11月28日，由招商蛇口發(fā)起的招商房托基金正式開(kāi)啟招股。上一次在港上市的由內(nèi)地房企發(fā)起的房地產(chǎn)投資基金，還是14年前的越秀房投。

　　據(jù)披露，招商房托基金將在全球發(fā)售7.5億個(gè)基金單位，其中在香港公開(kāi)發(fā)售7500萬(wàn)個(gè)基金單位（可予重新分配），發(fā)售價(jià)在3.42港元-4港元之間。以此計(jì)算，招商房托基金募集總額最多約為30億港元，最少約為25.65億港元。

　　業(yè)績(jī)波動(dòng)

　　招商房托持有的底層資產(chǎn)為位于深圳蛇口的五項(xiàng)物業(yè)，即新時(shí)代廣場(chǎng)、數(shù)碼大廈、科技大廈、科技大廈二期及花園城，主要為寫字樓、購(gòu)物中心。房托管理人為招商置地的間接全資附屬公司招商局置地資管有限公司。

　　對(duì)于商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō)，出租情況是一項(xiàng)關(guān)鍵的評(píng)價(jià)指標(biāo)。2016年-2018年間，五項(xiàng)物業(yè)的平均租用率為89.9%、87.1%、90.4%，這也帶動(dòng)了整體租金收益的波動(dòng)，同期其租金收益分別為3.19億元、3.03億元、3.25億元。

　　 圖片 　　截至2019年6月30日，招商房托旗下的五項(xiàng)物業(yè)平均租用率為81%，較2018年末有所下滑；其租金收益約為1.6億元，較2018年同期的1.51億元有所微漲。

　　有趣的是，租金收入呈整體上漲的態(tài)勢(shì)，但招商房托的盈利狀況卻不算十分理想。2016年-2018年，其溢利分別為3.48億元、7.25億元、10.99億元；截至2019年6月底，其實(shí)現(xiàn)溢利3.92億元，較2018年同期的7.87億元大幅下降逾50%。

　　造成招商房托業(yè)績(jī)出現(xiàn)如此波動(dòng)的關(guān)鍵因素便是投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)。據(jù)披露，截至2019年6月底，投資物業(yè)公允價(jià)值收益為3.82億元，而2018年同期的收益則高達(dá)9.23億元。

　　事實(shí)上，2016-2018年間，其物業(yè)公允價(jià)值增加收益分別為2.16億元、7.07億元、12億元。招商房托在上市申請(qǐng)中亦坦言，“物業(yè)重估已對(duì)前身集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)斐捎绊?，日后亦可能?dǎo)致招商局商業(yè)房托基金經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)出現(xiàn)重大波動(dòng)?！?/p>

　　不過(guò)，對(duì)于招商房托來(lái)說(shuō)，能夠形成真金白銀收入的還是物業(yè)帶來(lái)的租金。

　　背靠大樹(shù)

　　除了現(xiàn)有物業(yè)租金收入的增長(zhǎng)之外，新的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)注入是其業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的一項(xiàng)重要?jiǎng)恿Α?/p>

　　這也是招商房托強(qiáng)調(diào)對(duì)招商蛇口旗下物業(yè)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的原因之一。據(jù)報(bào)道，招商房托管理層在11月27日的媒體見(jiàn)面會(huì)上多次強(qiáng)調(diào)該優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的重要性。

　　據(jù)招商房托披露，其可優(yōu)先選擇的部分物業(yè)位于深圳，目前處于在建狀態(tài)，包括匯港二期、太子廣場(chǎng)、新時(shí)代廣場(chǎng)二期，分別可提供出租面積4萬(wàn)平方米、6.61萬(wàn)平方米、7.87萬(wàn)平方米。

　　這只是招商蛇口所擁有物業(yè)中很小的部分。截至2018年12月31日，招商蛇口投資物業(yè)價(jià)值398億元，擁有28個(gè)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及9個(gè)商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；截至2019年上半年，投資物業(yè)價(jià)值增長(zhǎng)至432.58億元，擁有可出租土地面積167.67萬(wàn)平方米，出租率96%，擁有可出租物業(yè)總可出租面積317.61萬(wàn)平方米。

　　事實(shí)上，越秀房托同樣是背靠越秀地產(chǎn)。截至2019年6月底，越秀房托旗下?lián)碛械?個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，5個(gè)位于廣州，其余3個(gè)分別位于上海、武漢和杭州。其中，除了位于上海的項(xiàng)目之外，其余7個(gè)物業(yè)項(xiàng)目皆由越秀地產(chǎn)注入。

　　此后，越秀地產(chǎn)進(jìn)一步完善了運(yùn)作模式。其在2018年底發(fā)起組建了一只總規(guī)模50億元的商業(yè)孵化基金，即一號(hào)基金。據(jù)了解，該基金以增值型為主要策略，計(jì)劃主要投資于一二線城市核心區(qū)域有潛力的商業(yè)物業(yè)，參與商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目孵化環(huán)節(jié)；待項(xiàng)目成熟后，將資產(chǎn)注入香港REITs或C-REITs，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目退出與基金收益。這其中，香港REITs指的便是越秀房托。

　　2018年底，一號(hào)基金投資了第一個(gè)項(xiàng)目，出資約27億元接手了越秀地產(chǎn)的廣州財(cái)富天地廣場(chǎng)；近日，一號(hào)基金又以13.52億元的總代價(jià)收入了南海越秀。值得一提的是，一號(hào)基金投資以上兩個(gè)項(xiàng)目時(shí)，皆處于虧損的狀態(tài)。有分析指出，剝離尚處于培育期的資產(chǎn)，可在一定程度上優(yōu)化越秀地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債表。

　　易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)指出，從現(xiàn)在整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)角度來(lái)講，成立信托、基金的模式，可以使原開(kāi)發(fā)商借此機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)退出，同時(shí)也能在基金的介入下，為相應(yīng)的商業(yè)地產(chǎn)等項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)更好的融資，發(fā)揮管理效益，實(shí)現(xiàn)租金收益的提升?！斑@對(duì)于成立基金的地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，也是一種新的投資模式”。

　　首創(chuàng)置業(yè)便已經(jīng)開(kāi)始了這種投資嘗試。11月27日，首創(chuàng)置業(yè)公告稱，其旗下的首金嘉創(chuàng)擬投資不超過(guò)9.4億元成立合伙基金，用于投資一線城市（主要為北京及上海）的商用物業(yè)，包括辦公樓等，并將進(jìn)行主動(dòng)管理以提升優(yōu)化該等物業(yè)的價(jià)值。

　　在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙看來(lái)，房地產(chǎn)投資信托基金在國(guó)外較為成熟，國(guó)內(nèi)目前還在初步發(fā)展階段。隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐步邁入存量時(shí)代，如何做好存量持有型物業(yè)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)和經(jīng)營(yíng)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展至關(guān)重要，而REITs就是充分體現(xiàn)物業(yè)價(jià)值、盤活存量資產(chǎn)的有效途徑，也是房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的新趨勢(shì)。