新城控股原聯(lián)席總裁陳德力的去向最終被證實，6月1日，寶龍地產(chǎn)、寶龍商業(yè)雙雙發(fā)布公告稱，陳德力正式擔任寶龍地產(chǎn)聯(lián)席總裁、寶龍商業(yè)行政總裁。這成為寶龍近期引入的第二個同時具有萬達和新城工作經(jīng)歷的職業(yè)經(jīng)理人。

　　量身定制的職位

　　陳德力的新頭銜，分為地產(chǎn)集團和商業(yè)集團兩個層面，而“寶龍地產(chǎn)聯(lián)席總裁”一職，在寶龍地產(chǎn)之前的組織架構(gòu)中，是沒有的。根據(jù)寶龍地產(chǎn)2019年年報，在公司的高管團隊中，創(chuàng)始人許健康的兒子許華芳任行政總裁，張洪峰、華立沖、王亞軍任執(zhí)行副總裁，廖明舜、洪群峰、呂翠華、張俊、黃文鐘、黃耀明、沈建政任副總裁。

　　中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓稱，不少房企中都設(shè)有“聯(lián)席總裁”的職位，一般是承接、分擔總裁或更高級別管理層的指令與工作，這意味著，陳德力空降寶龍后，在高管團隊中的地位僅次于許華芳。根據(jù)公告，出任聯(lián)席總裁后，陳德力主要負責公司相關(guān)業(yè)務(wù)整合事宜及協(xié)助行政總裁處理公司業(yè)務(wù)運營管理。

　　為陳德力量身定制的職位，正好匹配他在新城控股的職務(wù)，即新城控股原董事、聯(lián)席總裁。46歲的陳德力，有著20多年商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的工作經(jīng)驗，在進入新城控股之前，近6年的萬達工作經(jīng)歷，為其增光不少。

　　資料顯示，2010年8月，陳德加入萬達，出任過萬達商業(yè)地產(chǎn)股份商業(yè)管理營運中心常務(wù)副總經(jīng)理、萬達商業(yè)管理集團副總裁兼招商中心總經(jīng)理、常務(wù)副總裁兼營運中心總經(jīng)理、萬達商業(yè)地產(chǎn)股份副總裁兼商管公司常務(wù)副總裁、綜合管理中心總經(jīng)理等職務(wù)。

　　2016年8月，陳德力入職新城控股，擔任公司董事、副總裁，后來升任聯(lián)席總裁。報道稱，陳德力一加入新城控股，便提出了“有情懷、不復制、具規(guī)模”的商業(yè)理念，并在2016年首次亮相新商會時明確了新城“到2020年實現(xiàn)100個開業(yè)項目”的目標。截至2016年末，新城控股累計開業(yè)的吾悅廣場數(shù)量僅為11座。

　　雖質(zhì)疑不斷，但在陳德力主導商業(yè)地產(chǎn)項目發(fā)展后，新城“住宅+商業(yè)”地產(chǎn)雙輪驅(qū)動的運作模式最終取得成功。2019年年報顯示，新城控股當年開業(yè)21座吾悅廣場，累計達63座，實現(xiàn)租金及管理費收入40.69億元人民幣，同比增長92.28%，平均出租率達99.16%。按照計劃，新城控股今年將新開業(yè)30座吾悅廣場，總收入超過55億元，逼近陳德力4年前的目標。

　　加盟寶龍地產(chǎn)，陳德力仍負責熟悉的商業(yè)地產(chǎn)項目，而寶龍也一直有意加大寶龍商業(yè)的發(fā)展力度，可謂一拍兩合。2019年底，從寶龍地產(chǎn)拆分出來的寶龍商業(yè)在香港上市，今年3月份發(fā)布的第一份年報顯示，2019年，寶龍商業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入16.20億元，同比增長35%，其中，商業(yè)運營服務(wù)收入達13.35億元，同比增長36.3%；歸母凈利潤1.79億元，同比增長34%。

　　根據(jù)公告，陳德力出任寶龍商業(yè)行政總裁，全面負責寶龍商業(yè)的運營及管理。前行政總裁張云峰調(diào)任首席財務(wù)官，并繼續(xù)執(zhí)行董事。

　　流水的職業(yè)經(jīng)理人

　　寶龍地產(chǎn)從2003年起專注開發(fā)運營綜合性商業(yè)地產(chǎn)項目，2007年成立了上海寶龍商業(yè)，開始提供商業(yè)運營服務(wù)。慢慢地，一些媒體報道上開始出現(xiàn)“北萬達，南寶龍”的說法。

　　但時過境遷，這一說法之后較少被提及。如今，萬達早已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)方面的龍頭，截至2019年底，萬達商管擁有及運營管理的已開業(yè)萬達廣場數(shù)量就有323個，而寶龍商業(yè)在管的項目為51個。

　　有媒體稱，由于寶龍地產(chǎn)此前將發(fā)展重心放在三四線城市，發(fā)展的規(guī)模與速度都被同行趕超。另一方面，寶龍地產(chǎn)明顯的家族式治理模式，也被外界認為有礙企業(yè)的長遠發(fā)展。

　　在寶龍地產(chǎn)董事會，五位執(zhí)行董事中有三位是許家人，分別是許健康(董事會主席)、許華芳及其妻子施思妮，另外兩位，一個是許健康的同鄉(xiāng)肖清平，另一位是職業(yè)經(jīng)理人張洪峰。董事會中唯一一個非執(zhí)行董事是許華芬，她是許華芳的姐姐。

　　寶龍商業(yè)的董事會中，有兩位執(zhí)行董事，一位是董事會主席兼總裁許華芳，另一位是首席執(zhí)行官張云峰；非執(zhí)行董事也有兩位，分別是許華芬和許華琳，后者是許華芳的堂妹。

　　就寶龍商業(yè)而言，其先后引入多位職業(yè)經(jīng)理人，但每個人都干不長久，走馬觀花般上任，又先后離去。施思妮曾任寶龍商業(yè)集團總經(jīng)理數(shù)年，2017年2月，沃爾瑪亞洲不動產(chǎn)租賃及資產(chǎn)管理原副總裁潘麗君加入寶龍，擔任寶龍地產(chǎn)副總裁兼商業(yè)集團總經(jīng)理。僅僅半年，這位在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域工作20余年“老兵”，就選擇離開寶龍。

　　接替潘麗君的是從萬達出來的王壽慶，職務(wù)仍是寶龍地產(chǎn)控股副總裁兼商業(yè)集團總經(jīng)理。王壽慶，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域擁有一定的名聲與成績，報道顯示，2012年10月，他從萬達集團副總裁、商管常務(wù)副總裁的職位上離職，先后轉(zhuǎn)戰(zhàn)兩家企業(yè)后，又回到了萬達，但不足一年便再度離開。2017年8月，他加盟寶龍。

　　王壽慶的到來，外界一度對寶龍商業(yè)的發(fā)展抱有很高的期望，可令人意外的是，2018年1月底，他就因為“自身職業(yè)規(guī)劃有變”而離職。王壽慶去職后，許華芳親自擔任了寶龍商業(yè)總經(jīng)理。

　　謝逸楓稱，家族治理模式存在不少弊病，對職業(yè)經(jīng)理人也會形成掣肘。不少企業(yè)在壯大的過程中，都會逐漸減少家族成員在董事會、管理層中的職位，給有豐富經(jīng)驗的職業(yè)經(jīng)理人充分授權(quán)，促進企業(yè)治理模式的轉(zhuǎn)型。

　　商場數(shù)量5年翻3倍能否實現(xiàn)？

　　在寶龍正式官宣陳德力入職的前幾日，新城控股商管集團原副總裁唐劍鋒已入職寶龍商業(yè)集團，獲任為寶龍商業(yè)集團常務(wù)副總經(jīng)理。唐劍鋒除了在新城控股是陳德力的部下，兩人還都曾在萬達工作。

　　在現(xiàn)任管理層中，有過萬達工作經(jīng)歷的高管還有3位，分別是張云峰、副總經(jīng)理龐夢軒、副總經(jīng)理潘嘯濤。謝逸楓稱，近些年不少房企都在加速商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展，萬達自然成為同行模仿的對象，有萬達工作經(jīng)驗的高管也成為各方青睞的人才，但不管是時機還是自身的影響力，寶龍都不能與萬達相比較。

　　2019年底成功上市，今年又相繼引入兩位職業(yè)經(jīng)理人，寶龍商業(yè)頗有加速發(fā)展念頭。在今年的業(yè)績會上，許華芳表示，上市對于寶龍商業(yè)而言是一個很重要的發(fā)展契機，“我們的整體想法是，母公司跟管理公司戰(zhàn)略同步，在長三角、珠三角深度滲透?！?/p>

　　許華芳透露，未來母公司平均每年會向?qū)汖埳虡I(yè)提供不低于10個商場進行運營管理，到2025年，管理商場數(shù)量達到150個，其中，100個項目布局在長三角區(qū)域。收并購方面，張云峰稱，公司關(guān)注江蘇、浙江、廣東的項目，外拓以這三個地方為主。疫情的影響下，會有一些更好的機會，對并購也是一個小利好。

　　成功上市后，寶龍商業(yè)的資產(chǎn)負債率從2018年底的89%大幅下降到2019年底的49%，截至2019年12月31日，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物26.16億元，較2018年底增長4倍還多，資金狀況充裕不少。不過，年報顯示，寶龍商業(yè)2019年零售商業(yè)物業(yè)的平均出租率只有89.4%，低于規(guī)模性商管物業(yè)企業(yè)的出租率，也低于起步較晚的新城控股吾悅廣場99.16%的平均出租率。

　　克而瑞研究中心此前的報告稱，截止至2019年中期，寶龍可租售面積為307.79萬平方米，高于新城控股同期的水平，但在運營方面，寶龍的平均出租率、租金及管理收入、估算的單月單位租金均低于前者，一定程度上反映了寶龍的運營管理能力有待加強。于寶龍而言，規(guī)模擴張的同時，提高商業(yè)運營能力同樣重要。

　　2019年年報顯示，寶龍商業(yè)的商業(yè)運營服務(wù)、住宅物業(yè)管理服務(wù)的毛利率，均較2018年有不同程度下滑，商業(yè)運營服務(wù)毛利率微降0.8個百分點，住宅業(yè)務(wù)管理服務(wù)毛利率下降1.4個百分點。