憑借著輕資產(chǎn)模式，在房住不炒、“雙高”(高杠桿、高周轉(zhuǎn))向“雙低”(低負債、低杠桿)演變的發(fā)展趨勢下，綠城管理2021年一如既往地釋放了業(yè)績高彈性。

　　據(jù)該公司3月22日披露的財報數(shù)據(jù)顯示，2021年，綠城管理實現(xiàn)營業(yè)收入為22.43億元，同比增長23.7%;持續(xù)經(jīng)營業(yè)務(wù)歸母凈利潤為5.65億元，同比增長31.9%;毛利為10.41億元，同比增長20.2%;每股基本盈利為0.29元，擬派末期股息為每股0.2元。

　　營收、歸母凈利潤及毛利等核心財務(wù)數(shù)據(jù)均呈現(xiàn)不錯的增勢，無不意味著2021年綠城管理控股(09979)交出了一份優(yōu)質(zhì)的“成績單”。

　　于房地產(chǎn)行業(yè)而言，2021年稱得上是比較嚴峻的一年，各類政策的輪番出臺，暴雷事件的時時上演，加重了消費者對于房企信用的質(zhì)疑，進而也促使地產(chǎn)行情持續(xù)趨冷。與之不同的是，在嚴峻的2021年，綠城管理控股的核心財務(wù)數(shù)據(jù)卻都錄得了高雙位數(shù)增長，這一表現(xiàn)恐怕極具借鑒意義。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)下行趨勢中，代建有著明顯的逆周期特性。

　　該公司執(zhí)行董事、行政總裁李軍指出，在去杠桿的大背景下，大家開始明白輕資產(chǎn)模式的優(yōu)勢，所以有不少頭部企業(yè)開始涉足代建業(yè)務(wù)。這一轉(zhuǎn)變，一方面意味著綠城管理走在正確的道路上，而且還是是提前了十年;另一方面也激勵了公司未來更要加大發(fā)展力度、業(yè)務(wù)創(chuàng)新，保障收入持續(xù)增長。

　　鑒于上述代建行業(yè)的發(fā)展趨勢，李軍甚至還在業(yè)績會上更新業(yè)績指引：“公司未來的歸母凈利潤將保持30%的增長目標”。

　　接下來不妨透過這一份“成績單”來進一步分析，綠城管理究竟是做了什么樣的業(yè)務(wù)布局才能在嚴峻的2021年實現(xiàn)不俗增長?

　　多元客戶結(jié)構(gòu)+業(yè)務(wù)布局夯實業(yè)績持續(xù)增長

　　綠城管理作為具有國資背景的綠城中國附屬公司，如大家所料想的那樣，依托母公司主體信用，于2021年繼續(xù)實現(xiàn)了規(guī)模突破。

　　據(jù)財報數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，綠城管理業(yè)務(wù)分布已覆蓋28個省、直轄市及自治區(qū)的101座主要城市，管理項目數(shù)量由上年同期的296個增加至345個;合約項目總建筑面積8470萬平方米，較上年同期增長11.3%;在建面積4400萬平方米，較上年同期增長8.7%。

　　從業(yè)務(wù)分布來看，在全國化布局下，2021年，該公司經(jīng)營的項目主要分布在含環(huán)渤海經(jīng)濟圈、京津冀城市群、長三角經(jīng)濟圈、珠三角經(jīng)濟圈、及成渝城市群這幾大主要經(jīng)濟區(qū)域，合約項目預(yù)估總可售貨值達3845億元，占總量的74.7%。

　　上述數(shù)據(jù)的表現(xiàn)，也意味著，綠城管理的業(yè)務(wù)規(guī)模不僅實現(xiàn)了量的增長，還實現(xiàn)了質(zhì)的突破。

　　所謂的“量”的增長，主要指的是2021年綠城管理的合約總建筑、在建面積等核心指標均顯現(xiàn)了不同程度的增長，而“質(zhì)的突破”則指的是該公司深耕經(jīng)濟區(qū)域且占比較大，一般來說主要經(jīng)濟區(qū)域的區(qū)域價值高，這也將促使該公司業(yè)績繼續(xù)釋放高彈性。

　　那么，為什么綠城管理的規(guī)模面積能夠?qū)崿F(xiàn)“量”和“質(zhì)”的雙雙增長呢?

　　結(jié)合財報披露的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，該公司規(guī)模面積實現(xiàn)“量”和“質(zhì)”的增長主要有以下方面：

　　一是，多元化客戶結(jié)構(gòu)夯實發(fā)展寬度，保障業(yè)績增長可持續(xù)性發(fā)展。

　　一般來說，代建行業(yè)的資本實力有幾方面體現(xiàn)，其中委托方群體的多元化可以夯實企業(yè)的發(fā)展寬度。這一點也可以從綠城管理2021年的客戶結(jié)構(gòu)窺出——截至2021年底，按當期在建面積測算，該公司政府委托項目占比32.3%，國有企業(yè)委托項目占比41%，私營企業(yè)委托項目占比24.5%，信托、AMC等金融機構(gòu)委托項目占比2.2%。

　　在當下地方國企拿地激增、政府服務(wù)外延擴展、來自金融機構(gòu)的不良資產(chǎn)處置市場巨大的發(fā)展背景下，代建業(yè)務(wù)優(yōu)勢取得前所未有的放大，而這也將給綠城管理帶來較大的增量空間。通過與AMC合作介入不良資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)中，不僅會通過拓寬業(yè)務(wù)邊界與拓展客戶渠道帶來增量空間，還會通過助推遇困項目續(xù)建，使不良資產(chǎn)得以變現(xiàn)，進一步打造良好的社會口碑。

　　二是，多元化業(yè)務(wù)布局強化成長韌性，促使業(yè)績繼續(xù)保持向上增長。

　　憑借多年積累的先發(fā)優(yōu)勢以及對于業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的不斷拓展，目前綠城管理已經(jīng)形成了涵蓋政府代建、商業(yè)代建、資方代建等多元化的業(yè)務(wù)模式。與此同時，該公司的城市服務(wù)項目也比較多元化，包括城市更新、共有產(chǎn)權(quán)房、未來社區(qū)、環(huán)境改造、學(xué)校等項目。

　　基于上來看，不難發(fā)現(xiàn)，多元化的客戶結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)布局不僅使得綠城管理能夠在2021年錄得高雙位數(shù)增長，增強抵御周期波動的能力，還進一步為公司打開更大的發(fā)展空間，夯實其龍頭地位。

　　輕資產(chǎn)模式下的“余糧充足”和“逆周期特質(zhì)”

　　憑借著輕資產(chǎn)模式，綠城管理的現(xiàn)金流水平在2021年也一如既往的充裕。

　　據(jù)財報數(shù)據(jù)披露，報告期內(nèi)，該公司的經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量為5.66億元，期末銀行存款及現(xiàn)金總額為21.38億元，流動總資產(chǎn)為37.01億元，現(xiàn)金流處于十分充裕的水平。同時，報告期內(nèi)，該公司并無任何重大借款和負債，流動比率也達到了2.01倍。上述財務(wù)數(shù)據(jù)也意味著，期內(nèi)該公司的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)十分健康，現(xiàn)金流充裕且并無任何償債壓力。

　　除此之外，還有一大亮點值得注意——即綠城管理的現(xiàn)金轉(zhuǎn)化率極高。在業(yè)績發(fā)布會上，李軍表示：“公司經(jīng)營性現(xiàn)金流與歸母凈利潤幾乎相同，這說明公司現(xiàn)金轉(zhuǎn)化率很高?！彼€指出，“這是輕資產(chǎn)特征之一，也進一步說明公司內(nèi)部經(jīng)營情況非常良好”。

　　不得不說的是，上述幾點也把代建企業(yè)的輕資產(chǎn)運營模式發(fā)展優(yōu)勢凸顯的淋漓盡致。

　　在房住不炒的大方針下，中國房地產(chǎn)行業(yè)去金融化路徑將進一步加快投資與開發(fā)相分離的趨勢，以輕資產(chǎn)模式運作的代建服務(wù)將迎來新的發(fā)展機遇，其資本市場價值亦將更加凸顯，代建進入“黃金時代”。

　　公司增長空間可期，現(xiàn)金流水平充裕之下，綠城管理的派息率也高得令人眼前一亮。

　　據(jù)財報數(shù)據(jù)顯示，2021年，該公司股基本盈利為0.29元，末期股息為每股0.2元，派息率近70%，在當前行業(yè)下行周期的背景下下，堪稱稀缺的高派息“現(xiàn)金奶牛公司”。

　　按照最新收盤價(截至3月23日)來看，綠城管理的市盈率(TTM)約為18倍，相較于背后的龐大市場及業(yè)績的高成長性，這一估值水平處于明顯被低估的狀態(tài)。

　　鑒于上述數(shù)據(jù)表現(xiàn)，這也意味著綠城管理極具投資價值。這一點也可以從該公司CEO李軍年內(nèi)不斷增持的動作可以窺出：據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)披露，2021年以來，李軍增持綠城管理股份不下7次，最近一次增持發(fā)生在2022年1月18日，增持價格為5.25港幣。作為上市公司高管，李軍的增持動作無疑將向市場傳遞出積極信號，利好股東及中小投資者。

　　綜上種種，可以看出，綠城管理能夠在房地產(chǎn)行業(yè)下行周期錄得高雙位數(shù)增長并不是偶然，而是多元化的業(yè)務(wù)及客戶結(jié)構(gòu)、輕資產(chǎn)運營的逆周期和低杠桿運營特質(zhì)、以及強者恒強的龍頭效應(yīng)等多方面因素共促的必然結(jié)果。隨著代建行業(yè)的輕資產(chǎn)模式逐漸成為地產(chǎn)行業(yè)“雙低”模式的重要發(fā)展趨勢，有理由相信，其業(yè)績和股價未來均有一個不錯的上行空間。