入股綠城正式被打破。

　　4月26日，新湖中寶正式宣布，擬以現(xiàn)金30.685億港元認(rèn)購(gòu)綠城中國(guó)(7.63, 0.62, 8.85%)3.23億股H股股份，每股價(jià)格為9.5港元，股份將由綠城向聯(lián)交所批準(zhǔn)增發(fā)新股。

　　公告稱，若交易完成，新湖中寶將占綠城中國(guó)總股份數(shù)12.95%。目前，綠城中國(guó)的主要股東分別是中交集團(tuán)（持股28.78%）、九龍倉(cāng)（持股24.9%）、宋衛(wèi)平及其一致行動(dòng)人（持股9.98%）。

　　增發(fā)交易完成后，中交集團(tuán)持有股比25.06%，九龍倉(cāng)集團(tuán)(14.1, 0.30, 2.17%)持有股比21.68%，仍為綠城中國(guó)第一和第二大股東，而新湖則將替代宋衛(wèi)平成為綠城中國(guó)的第三大股東。

　　這也是2014年央企中交入股成為大股東后，時(shí)隔5年綠城再次迎來(lái)新的戰(zhàn)略投資者，同時(shí)獲得30.67億港元的認(rèn)購(gòu)所得款。

　　值得一提的是，去年末至今年，新湖中寶已多次轉(zhuǎn)讓旗下項(xiàng)目股權(quán)予綠城，涉及交易額超過(guò)70億元。

　　而從賣項(xiàng)目到入股，陷入資金困境的新湖也將自己與綠城的關(guān)系更進(jìn)一步捆綁在一起。

　　綠城方面也對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體稱，未來(lái)雙方將在多領(lǐng)域合作，包括在存量、新增、產(chǎn)業(yè)融合，以及非地產(chǎn)領(lǐng)域都會(huì)有協(xié)同。

　　溢價(jià)35%入股交易背后

　　從明面上看，此次入股綠城對(duì)新湖而言似乎并非一筆劃算的買賣。

　　據(jù)了解，9.5港元的認(rèn)購(gòu)價(jià)較綠城最近一個(gè)收盤價(jià)7.01港元溢價(jià)將近36%，資金本就緊繃的新湖為何會(huì)以如此高溢價(jià)收購(gòu)？

　　有業(yè)內(nèi)人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指出，“這是新湖內(nèi)部的安排，既然本就不是一個(gè)市場(chǎng)化的行為，也就不會(huì)按照市場(chǎng)化的股價(jià)來(lái)?！?/p>

　　也有觀點(diǎn)認(rèn)為，“9.5港元的價(jià)格對(duì)現(xiàn)在綠城的股價(jià)肯定是個(gè)利好，但新湖本身就對(duì)綠城有需求，所以這個(gè)價(jià)格并不能代表綠城股價(jià)的真實(shí)價(jià)值。”

　　事實(shí)上，自2018年地產(chǎn)和金融行業(yè)持續(xù)降杠桿，早年大規(guī)模杠桿融資的新湖中寶早已債務(wù)壓頂。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，2018年和2019年上半年，新湖中寶的凈負(fù)債率分別為181.33%和183.65%。

　　與此同時(shí)，新湖中寶仍在不斷發(fā)出高息債券，另外股權(quán)質(zhì)押融資，新湖系手上的多個(gè)項(xiàng)目也被用來(lái)抵押融資。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2019年上半年，新湖中寶共發(fā)出兩筆合共3.85億美元的境外債券，利率達(dá)到11%，今年3月，該公司完成在境外發(fā)行總額2億美元債券，票面年利率同樣高至11%。

　　另?yè)?jù)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6月底，新湖中寶短期借款及一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)為257.96億，而同期新湖手持貨幣資金僅有153.12億元?，F(xiàn)金難以覆蓋一年內(nèi)到期貸款，新湖很可能隨時(shí)面臨資金鏈斷的危機(jī)。

　　“此時(shí)高價(jià)入股，換來(lái)與綠城深度的綁定，對(duì)新湖來(lái)說(shuō)或許也不是壞事。未來(lái)不排除會(huì)繼續(xù)出售項(xiàng)目?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士指出。

　　新湖中寶2019年半年報(bào)披露，期內(nèi)該公司在全國(guó)30余個(gè)城市開發(fā)項(xiàng)目約50個(gè)（不含海涂開發(fā)項(xiàng)目），項(xiàng)目總建筑面積約2300萬(wàn)平方米，權(quán)益總建筑面積約2200萬(wàn)平方米，且大多位于長(zhǎng)三角城市。

　　對(duì)土儲(chǔ)一向薄弱的綠城而言，新湖中寶大量低成本的土地甚至超過(guò)其過(guò)去一年的新進(jìn)賬土儲(chǔ)。數(shù)據(jù)顯示，2019全年綠城中國(guó)新增54個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約1236萬(wàn)平方米，付出的土地成本高達(dá)691億元。

　　不久前的業(yè)績(jī)會(huì)上，張亞?wèn)|也提出了2025年超過(guò)5000億的規(guī)模目標(biāo)，因此在納儲(chǔ)上綠城也不得不更多依靠非公開市場(chǎng)的渠道。

　　綠城方面數(shù)據(jù)透露，2020年至今，綠城已先后獲取27個(gè)項(xiàng)目，新增貨值1249億元，超過(guò)去年全年規(guī)模的一半。

　　綠城新湖“聯(lián)姻”

　　與世茂收購(gòu)?fù)瑸殚}系的泰禾、福晟類似，新湖和綠城均是大本營(yíng)位于杭州的浙系房企，兩家可以說(shuō)是早有淵源。

　　2011年，新湖物業(yè)與綠城物業(yè)早在當(dāng)年8月23日就已簽訂了《股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》，新湖向綠城物業(yè)轉(zhuǎn)讓新湖物業(yè)40%股權(quán)，新湖物業(yè)更名為新湖綠城物業(yè)。

　　彼時(shí)，新湖也正面臨資金方面的壓力。

　　據(jù)新湖中寶2011年三季報(bào)披露，期內(nèi)該公司的凈利潤(rùn)為1.79億元，同比下降29.5%，同時(shí)負(fù)債總額高達(dá)240.31億元，資產(chǎn)負(fù)債率為72.06%。其中，預(yù)收賬款29.69億元，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69%，較當(dāng)年初上升5個(gè)百分點(diǎn)，處于高位。

　　“兩家關(guān)系一直都比較近，很早以前就一起開發(fā)項(xiàng)目了?！庇袠I(yè)內(nèi)人士指出。

　　如今，新湖中寶再度陷入現(xiàn)金流危機(jī)，綠城也多次充當(dāng)“白衣騎士”接手新湖的項(xiàng)目。

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，發(fā)布認(rèn)購(gòu)綠城股份公告的同時(shí)，新湖中寶發(fā)布了最新的項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告。

　　根據(jù)公告，新湖中寶將向綠城轉(zhuǎn)讓浙江啟智100%的股權(quán)及相應(yīng)權(quán)利和權(quán)益（綠城支付約11.51億元，其中股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款為3.98億元）、及南通新湖50%股權(quán)及相應(yīng)權(quán)利和權(quán)益（綠城需支付6.72億元，其中股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款為7154.74萬(wàn)元），交易總價(jià)為18.23億元。

　　據(jù)此，新湖和綠城將共同開發(fā)位于江蘇南通啟東的海上明珠城項(xiàng)目。

　　資料顯示，海上明珠城項(xiàng)目總占地約1500畝，計(jì)容建筑面積約198萬(wàn)平方米，可以說(shuō)是一個(gè)超級(jí)大盤項(xiàng)目。而綠城方面也透露，項(xiàng)目適合打造小鎮(zhèn)類產(chǎn)品，收購(gòu)?fù)瓿珊螅瑢⒑托潞袑殞⒙?lián)合操盤該項(xiàng)目。

　　據(jù)此，連同此前出售的項(xiàng)目，綠城共計(jì)接盤新湖中寶位于上海、沈陽(yáng)、江蘇啟東的6個(gè)項(xiàng)目，交易總價(jià)77億元。

　　另一方面，對(duì)張亞?wèn)|而言，除了看中新湖中寶大量低成本的土地外，新湖在金融服務(wù)、金融科技、高科技領(lǐng)域的大量投資同樣也可滿足其在金融領(lǐng)域的野心。

　　張亞?wèn)|曾透露，綠城一直想要構(gòu)建養(yǎng)老及金融板塊，因此在2018年末試圖收購(gòu)百年人餓瘦，雖然最終未能成行，但綠城并沒(méi)有停止在金融領(lǐng)域的探索，包括尋找銀行標(biāo)的等，但都未獲得成功。

　　而據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2009年以來(lái)，新湖中寶就相繼收購(gòu)溫州銀行、陽(yáng)光保險(xiǎn)、51信用卡(0.55, 0.03, 5.77%)、萬(wàn)得信息、信銀國(guó)際等多家金融機(jī)構(gòu)股權(quán)，累計(jì)收購(gòu)所耗資金超過(guò)100億元。

　　可以預(yù)見(jiàn)的是，隨著新湖成為綠城第三大股東，兩者未來(lái)必然會(huì)有更多交集。