12月29日披露信息顯示，3只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs同日申報，其中兩只為新能源項(xiàng)目，這也是首批申報的新能源REITs項(xiàng)目。

　　回顧2022年，公募REITs在宏觀政策框架中的重要性逐步提升，并取得累累碩果——REITs規(guī)則制度逐漸完善，形成可持續(xù)發(fā)展的路徑基礎(chǔ)；市場規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大，資產(chǎn)類型持續(xù)豐富；整體表現(xiàn)穩(wěn)中有進(jìn)，已發(fā)行產(chǎn)品走勢良好；長期投資價值獲投資者認(rèn)可，11只產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)解禁。

　　多家參與REITs項(xiàng)目的機(jī)構(gòu)表示，預(yù)計(jì)2023年REITs新發(fā)規(guī)模實(shí)現(xiàn)翻倍，新能源等新品類項(xiàng)目整裝待發(fā)；監(jiān)管部門或?qū)⑨槍Ξa(chǎn)業(yè)園、高速公路等成熟基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)制定專項(xiàng)規(guī)則；適時推出相關(guān)投資REITs的產(chǎn)品或成構(gòu)建多層次REITs市場重要抓手之一。

　　制度規(guī)則逐漸完善

　　擴(kuò)募進(jìn)入實(shí)施階段

　　2022年，我國REITs制度規(guī)則逐步完善，已形成可持續(xù)發(fā)展的路徑基礎(chǔ)。

　　稅收、保障性租賃住房及擴(kuò)募制度規(guī)則陸續(xù)推出。1月底發(fā)布的REITs試點(diǎn)稅收政策，通過減輕資產(chǎn)重組和設(shè)立階段的稅收鼓勵REITs發(fā)行；5月份出臺的盤活存量資產(chǎn)的文件明確了REITs作為盤活資產(chǎn)重要工具的地位，同月發(fā)布的規(guī)范保租房REITs業(yè)務(wù)的文件推動保租房REITs順利落地，使3只保租房REITs快速獲批通過并在8月31日實(shí)現(xiàn)上市；7月份合理簡化REITs擴(kuò)募項(xiàng)目申報要求明確，5只REITs率先于9月底披露擴(kuò)募公告，擴(kuò)募發(fā)行進(jìn)入實(shí)施階段。

　　常態(tài)化發(fā)行成為2022年政策推進(jìn)主線。8月底，監(jiān)管部門表態(tài)制定了加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行的十條措施，REITs發(fā)審速度得到明顯提升；11月份，監(jiān)管部門再提出將重點(diǎn)從五方面入手繼續(xù)推動REITs常態(tài)化發(fā)行十條措施落地。

　　得益于政策呵護(hù)，REITs市場規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大、底層資產(chǎn)持續(xù)豐富，兩者的充分“互動”在產(chǎn)品發(fā)行、擴(kuò)募推進(jìn)等過程中清晰呈現(xiàn)。

　　據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月29日，上市公募REITs已達(dá)24只，發(fā)行規(guī)模合計(jì)783.61億元。其中，2022年新上市REITs為13只，發(fā)行規(guī)模合計(jì)419.48億元，底層資產(chǎn)類型除高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，還新增了保障性租賃住房、清潔能源兩類基礎(chǔ)設(shè)施。

　　另有部分REITs項(xiàng)目“已在路上”。目前，已有1單項(xiàng)目通過證監(jiān)會審批，4單項(xiàng)目在排隊(duì)審核。同時，據(jù)國家發(fā)展改革委8月份新聞發(fā)布會內(nèi)容，國家發(fā)改委對REITs意向項(xiàng)目加強(qiáng)輔導(dǎo)，培育潛在市場，處于輔導(dǎo)期的項(xiàng)目超過80個。

　　在REITs常態(tài)化發(fā)行的同時，首批擴(kuò)募項(xiàng)目也張弓待發(fā)，申報狀態(tài)已于12月7日更新。

　　博時基金旗下博時蛇口產(chǎn)園REIT擬申請擴(kuò)募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，公司相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人介紹，“擴(kuò)募資產(chǎn)納入博時蛇口產(chǎn)園REIT后，仍委托招商局集團(tuán)下屬專業(yè)運(yùn)管公司管理，擴(kuò)募資金用于再建設(shè)，以存量帶增量、以融資促投資，提高投資效率和投資水平，構(gòu)建具有國際影響力的新興產(chǎn)業(yè)集群，創(chuàng)建粵港澳大灣區(qū)科研經(jīng)濟(jì)發(fā)展新范例?！?/p>

　　同樣申請旗下REITs產(chǎn)品擴(kuò)募的中金基金，其副總經(jīng)理李耀光表示，擴(kuò)募是REITs發(fā)揮資本平臺作用形成資本閉環(huán)的重要組成部分，將賦予資產(chǎn)上市平臺持續(xù)的成長空間和經(jīng)營活力，打造品牌效應(yīng)。通過REITs擴(kuò)募，可實(shí)現(xiàn)原始權(quán)益人體系內(nèi)資產(chǎn)“融-投-管-上市”全周期的健康發(fā)展；未來亦有可能通過REITs平臺實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)私募基金退出、向市場化第三方收購成熟優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，為投資者提供更為風(fēng)險分散、運(yùn)營穩(wěn)健的資產(chǎn)組合。

　　另有部分機(jī)構(gòu)也高度重視擴(kuò)募路徑。中航基金正在積極挖掘擴(kuò)募資產(chǎn)，公司不動產(chǎn)投資部人員介紹，“已開展擴(kuò)募前期準(zhǔn)備工作，待方案成熟將申報至監(jiān)管部門。”

　　東吳基金公募REITs總部副總經(jīng)理李軍，“在擴(kuò)募方面，正綜合發(fā)行人的計(jì)劃與東吳基金整體部署穩(wěn)步推進(jìn)中，2023年可能會有積極進(jìn)展。”

　　“借鑒國際成熟REITs市場經(jīng)驗(yàn)，擴(kuò)募驅(qū)動已上市REITs規(guī)模及業(yè)績雙增，同時可通過分散底層資產(chǎn)集中度而降低收益波動風(fēng)險?！敝行沤ㄍ叮?01066）證券房地產(chǎn)兼建筑行業(yè)首席分析師竺勁認(rèn)為，受限于目前市場化購買擴(kuò)募資產(chǎn)的渠道未被放開，REITs可擴(kuò)募資產(chǎn)基本依賴于其原始權(quán)益人及相關(guān)主體的已有儲備。目前已上市的REITs原始權(quán)益人均為特定區(qū)域或領(lǐng)域內(nèi)的行業(yè)龍頭，其積累數(shù)年的資產(chǎn)儲備也將為未來REITs的擴(kuò)募增長打開合理想象空間。

　　整體表現(xiàn)穩(wěn)中有進(jìn)

　　11只產(chǎn)品平穩(wěn)解禁

　　2022年，REITs整體表現(xiàn)穩(wěn)中有進(jìn)，已發(fā)行產(chǎn)品二級市場走勢良好。

　　李耀光表示，REITs市場展現(xiàn)與權(quán)益、債券市場相關(guān)性較低的特點(diǎn)，在2022年震蕩行情中整體表現(xiàn)良好。雖然疫情多點(diǎn)散發(fā)對REITs底層資產(chǎn)業(yè)績擾動仍存，但整體經(jīng)營仍呈一定韌性，REITs的穩(wěn)健分紅屬性使其作為資產(chǎn)配置標(biāo)的具有較強(qiáng)投資價值。

　　二級市場方面，中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明介紹，根據(jù)中證REITs（收盤）指數(shù)和中證REITs（收盤）全收益指數(shù)，2022年1月4日至12月27日，REITs價格指數(shù)和全收益指數(shù)均跑贏全A，但跑輸中債綜合財富指數(shù)，REITs指數(shù)的收益波動率則介于股指和債指之間。若拉長時間維度來看，2021年9月30日至2022年12月27日，REITs的二級市場價格變動和分紅分別為投資者帶來4.68%和5.96%收益，其高分紅特征較為明顯。

　　多家參與REITs項(xiàng)目的機(jī)構(gòu)表示，其管理的項(xiàng)目運(yùn)營數(shù)據(jù)和二級市場表現(xiàn)均符合預(yù)期，催化各類投資者參與熱情升溫。

　　李軍介紹，“東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT項(xiàng)目整體運(yùn)營穩(wěn)健，園區(qū)出租率穩(wěn)中有升，呈現(xiàn)良好發(fā)展勢頭。”

　　中航基金不動產(chǎn)投資部人員表示，中航首鋼綠能REIT運(yùn)行穩(wěn)健，即便受疫情影響，項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)營指標(biāo)仍超預(yù)期，且吸引越來越多的投資者參與投資。

　　中金基金今年新增管理中金廈門安居REIT和中金安徽交控REIT兩只產(chǎn)品，李耀光介紹，“相比2021年，2022年REITs產(chǎn)品發(fā)行獲得各類投資者的關(guān)注度和認(rèn)可度進(jìn)一步攀升。兩只新發(fā)項(xiàng)目戰(zhàn)略配售獲得產(chǎn)業(yè)投資者、保險機(jī)構(gòu)、私募資管產(chǎn)品及銀行理財產(chǎn)品的積極參與，公眾投資者也踴躍認(rèn)購?！?/p>

　　上海證券基金評價研究中心高級基金分析師孫桂平認(rèn)為，已上市REITs項(xiàng)目經(jīng)營穩(wěn)健，且部分上市較長的產(chǎn)品還進(jìn)行多次分紅，凈現(xiàn)金流分派率符合政策層面要求；同時，REITs整體流動性表現(xiàn)較好，超出市場預(yù)期。

　　REITs長期投資價值獲得投資者認(rèn)可，11只產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略配售份額平穩(wěn)解禁。

　　華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)投資部行政負(fù)責(zé)人莫一帆，流通份額的增加有利于促進(jìn)REITs在二級市場的交易活躍度和市場流動性，且具有長期配置需求的投資者繼續(xù)持有意向相對較強(qiáng)，為二級市場價格的穩(wěn)定提供較強(qiáng)支撐。

　　新能源項(xiàng)目

　　有望2023年上市

　　常態(tài)化發(fā)行有望延續(xù)。國家發(fā)展改革委投資司副司長、一級巡視員韓志峰近日公開表示，希望到明年年底，基礎(chǔ)設(shè)施REITs能夠超過60只，總發(fā)行規(guī)模超過2000億元。

　　李軍介紹，近期，監(jiān)管部門與市場做了一定溝通，預(yù)計(jì)后續(xù)會針對產(chǎn)業(yè)園、高速公路等成熟基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)制定專項(xiàng)規(guī)則。

　　竺勁預(yù)計(jì)，“2023年REITs新發(fā)規(guī)模預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)翻倍，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保租房及能源類REITs數(shù)量將合計(jì)占新上市產(chǎn)品的比重過半?！?/p>

　　2023年，REITs底層資產(chǎn)類型有望進(jìn)一步拓寬。證監(jiān)會副主席李超近日表示，加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點(diǎn)范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域。

　　根據(jù)目前已發(fā)布公司公告及招標(biāo)公告的REITs擬申報項(xiàng)目，竺勁預(yù)計(jì)，“我國REITs資產(chǎn)類型將擴(kuò)充并豐富，風(fēng)電、水電及光伏等新能源基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目有望于2023年上市?！?/p>

　　在李耀光看來，《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》中提到的行業(yè)范圍中，市政基礎(chǔ)設(shè)施、新型基礎(chǔ)設(shè)施、清潔能源等領(lǐng)域在2023年有望實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步突破。同時，監(jiān)管部門明確鼓勵符合條件的民間投資項(xiàng)目發(fā)行REITs，預(yù)計(jì)民營企業(yè)將在2023年實(shí)現(xiàn)更多REITs項(xiàng)目落地。

　　部分機(jī)構(gòu)已積極籌備新品類REITs項(xiàng)目。李軍介紹，東吳基金正積極推動軌道交通、供水等REITs項(xiàng)目的申報。

　　“2023年將有更多領(lǐng)域、更廣區(qū)域的產(chǎn)品面市?！敝泻交鸩粍赢a(chǎn)投資部人員表示，公司在積極探索新能源、文化旅游等新領(lǐng)域項(xiàng)目的可行性。

　　上交所黨委副書記、總經(jīng)理蔡建春此前表示，“為盡快拓寬市場的廣度和深度，應(yīng)當(dāng)加快建立多層次的REITs市場”。

　　探索建立多層次REITs市場將是今后一個時期加快推動REITs市場高質(zhì)量發(fā)展的重要方面之一。李耀光認(rèn)為，“以REITs作為標(biāo)的的投資產(chǎn)品有望豐富。中證REITs指數(shù)已于12月15日面世，適時推出相關(guān)投資REITs的產(chǎn)品或成構(gòu)建多層次REITs市場重要抓手之一?！?/p>