5月13日,如果不是購買的房子遲遲不能交付，林興(化名)還不知道江蘇啟東綠城·玫瑰園項目四期的開發(fā)商，不是那個知名的綠城集團，而是一個規(guī)模很小的房地產(chǎn)開發(fā)商。綠城，只是項目的代建方。

　　林興稱，按照合同約定，綠城·玫瑰園四期項目本該2019年底交付，但因開發(fā)商出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)問題，拖欠政府稅費和代建方綠城的款項，導(dǎo)致房屋不能交付。他說，如果當(dāng)初知道開發(fā)商不是綠城，他可能就不會買這里的房子。

　　其實，綠城旗下的綠城管理以代建模式在全國很多城市開展業(yè)務(wù)，服務(wù)對象不乏眾多中小開發(fā)商，后者則憑借著“綠城”的品牌對外銷售房源。但業(yè)內(nèi)稱，中小開發(fā)商的風(fēng)險抗壓、資金周轉(zhuǎn)等能力并不如規(guī)模房企，一旦出現(xiàn)問題，購房者可能就要承受損失。

　　買房時靠搶 如今維權(quán)數(shù)月勉強收房

　　2016年底，位于江蘇啟東的綠城·玫瑰園項目四期的高層住宅開始出售，林興就在那時買下了一套房源。他對

　　四期對外宣稱的是綠城的項目，售樓部門口懸掛著“綠城·玫瑰園”的牌子，宣傳材料、廣告也都有體現(xiàn)。

　　玫瑰園是綠城集團開發(fā)的一個住宅系列，

　　在綠城集團官網(wǎng)查詢發(fā)現(xiàn)，截至今年4月30日，以“玫瑰園”命名的投資項目和代建項目，達20個。

　　正因為綠城品牌影響等原因，啟東綠城·玫瑰園四期項目實現(xiàn)熱銷。林興說：“這個項目很好賣的，搶都搶不到，搶到好像就是賺到似的。價格上，它是啟東最高的，之所以買，就是對綠城的認可。如果價格高，開發(fā)商又沒有名氣，那誰還愿意買?！?/p>

　　之后，林興等業(yè)主與開發(fā)商啟東綠城香格置業(yè)有限公司(以下簡稱“綠城香格”)簽訂了購房合同，合同封面明確寫著“綠城·玫瑰園商品房買賣合同”。按照合同約定，四期項目將于2019年12月31日前交房。

　　臨近交付，綠城香格卻遲遲沒有通知業(yè)主收房。林興稱，后來業(yè)主們多方打聽得知，綠城香格疑似將資金轉(zhuǎn)移到浙江慈溪市的一個項目，而那個項目已經(jīng)爛尾，綠城香格自身也出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)問題。

　　綠城香格1月13日發(fā)布的《關(guān)于項目延期交付的告業(yè)主書》。來源：啟東綠城玫瑰園微信公眾號

　　業(yè)主們便通過多種途徑進行維權(quán)。至今年1月13日，綠城香格發(fā)布《關(guān)于項目延期交付的告業(yè)主書》，綠城香格稱，啟東玫瑰園項目四期施工已基本結(jié)束，但因公司資金周轉(zhuǎn)導(dǎo)致相關(guān)竣工驗收手續(xù)辦理滯后，未能如期交付。公司正積極籌措解決項目所需資金，預(yù)計最晚于2020年4月30日前實現(xiàn)交付。

　　綠城香格股權(quán)結(jié)構(gòu)圖。來源：天眼查

　　維權(quán)過程中，業(yè)主們得知了另一個消息，這個名字中帶有“綠城”兩個字的綠城香格，與綠城集團并沒有隸屬關(guān)系。天眼查數(shù)據(jù)顯示，綠城香格由慈溪寧益建設(shè)工程有限公司(以下簡稱“慈溪寧益”)100%持股，而后者由胡斌、傅秀君兩個自然人股東各自持有50%的股份。進一步查詢發(fā)現(xiàn)，2015年12月，綠城香格的股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變更，綠城房地產(chǎn)集團有限公司退出了綠城香格股東之列，慈溪寧益成為唯一股東。

　　綠城與綠城香格則是代建關(guān)系，并受到后者所累。今年1月13日，綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團有限公司華東區(qū)域公司發(fā)布了《關(guān)于玫瑰園項目四期延期交付的公告》，稱啟東玫瑰園是由慈溪寧益投資建設(shè)(持有項目開發(fā)商綠城香格100%股權(quán))，委托他們提供開發(fā)建設(shè)管理服務(wù)的項目。公司作為項目代建方，在開發(fā)商長期拖欠代建服務(wù)費的情況下仍未撤離，一直努力督促開發(fā)商解決資金問題，竭盡全力協(xié)調(diào)施工單位在工程款拖欠的情況下將項目工程建設(shè)至基本完工，避免了項目中途爛尾、給客戶待了更大損失的可能。

　　林興表示，至近日，項目四期勉強交付，高層的業(yè)主們已經(jīng)辦了房產(chǎn)證，但多層項目只是交了鑰匙和購房發(fā)票，水電仍未開通。

　　代建項目授權(quán)使用“綠城”品牌 投訴非個案

　　對于自身開展的代建業(yè)務(wù)，綠城管理控股有限公司(以下簡稱“綠城管理”)在今年2月底發(fā)布的招股書中這樣解釋：幫助項目擁有人(主要包括私營物業(yè)開發(fā)商、國有物業(yè)開發(fā)商及政府單位)主導(dǎo)物業(yè)開發(fā)程序，并提供涵蓋整個物業(yè)管理生命周期的全方位代建服務(wù)。

　　商業(yè)代建是綠城管理最主要的收入來源，啟東綠城·玫瑰園項目就屬于這種類型。招股書稱，在商業(yè)代建中，綠城管理通常與商業(yè)項目擁有人訂立一份管理協(xié)議，據(jù)此同意于物業(yè)開發(fā)項目的整個過程中提供各類服務(wù)，一般包括前期管理、規(guī)劃設(shè)計、工程管理服務(wù)、成本控制、營銷、銷售服務(wù)、交付管理及售后服務(wù)。

　　綠城管理品牌授權(quán)內(nèi)容。來源：綠城管理招股書

　　至于綠城香格這類接受代建服務(wù)的公司，根據(jù)代建協(xié)議中的若干規(guī)定，綠城管理允許商業(yè)項目擁有人使用“綠城”品牌以作營銷用途。“我們鼓勵商業(yè)項目擁有人使用‘綠城’品牌作為由我們管理的物業(yè)于廣告、銷售資料、銷售中心、展覽會及其他營銷項目進行營銷，因為我們認為‘綠城’品牌所代表的品質(zhì)及標(biāo)準以及品牌價值令彼等享有定價溢價?！闭泄蓵姓f。

　　但綠城管理與開發(fā)商之間的這層關(guān)系，購房者未必知曉。林興稱，如果不是房子遲遲不能交付，他們還不知道啟東綠城·玫瑰園項目四期的開發(fā)商，不是綠城?！皹I(yè)主們通過多方反映、溝通，才勉強收了房，這是買房時沒有想到的。如果當(dāng)初知道開發(fā)商不是綠城，我可能就不會買這里的房子?！彼f。

　　在綠城管理服務(wù)的諸多項目擁有人中，不乏中小房企，這類企業(yè)的運營能力、資金周轉(zhuǎn)能力不如規(guī)模房企，面對行業(yè)集中度的提升，自身的生存空間受到擠壓，更容易產(chǎn)生交易糾紛。

　　有媒體2019年11月報道稱，昆明綠城春江明月項目由昆明國福房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司(以下簡稱“國福地產(chǎn)”)開發(fā)，浙江綠城佳園建設(shè)工程管理有限公司(綠城管理持股25%，但非綠城管理成員公司)負責(zé)代建。業(yè)主反映，在購房時，無論是項目案名還是銷售人員的介紹，都是以“綠城”品牌作為該項目的優(yōu)勢亮點進行推薦。

　　綠城春江明月小區(qū)二期本應(yīng)在2018年12月31日前交付，但自2019年2月以來，項目便處于停工狀態(tài)。有接近國福地產(chǎn)的人稱，“國福地產(chǎn)資金鏈斷了，所以項目現(xiàn)在是進行不下去?！?/p>

　　中國青年網(wǎng)2018年12月報道稱，位于濟南市章丘區(qū)的中康綠城百合花（603823）園項目，有4棟已大部分售出的高層住宅樓，因混凝土強度不達標(biāo)，由開發(fā)商自行拆除。據(jù)章丘區(qū)住建委通報，中康綠城百合花園由建設(shè)單位濟南中康與綠城集團旗下山東綠城萬合房地產(chǎn)建設(shè)管理有限公司簽署協(xié)議，由綠城派駐人員實施代建管理。

　　律師：購房者不能向綠城追責(zé)

　　針對啟東的綠城·玫瑰園項目四期的交付進展、綠城管理品牌授權(quán)等問題，

　　客戶端聯(lián)系了綠城管理集團的相關(guān)人士，她稱，會安排區(qū)域公司的人聯(lián)系記者。但截至發(fā)稿，未獲得回復(fù)。

　　北京金訴律師事務(wù)所事務(wù)所執(zhí)行主任王佳紅律師指出，購房者雖然是沖著“綠城”的品牌、與項目開發(fā)商達成了商品房買賣合同，但出現(xiàn)糾紛后，購房者只能向項目開發(fā)商追責(zé)，而不能向綠城追責(zé)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對

　　房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)可以看做一種“貼牌”賣房，一些中小開發(fā)商借助“綠城”的牌子出售房源。中小開發(fā)商的實力畢竟有限，出現(xiàn)交易糾紛的幾率要大一些，購房者需要注意。王佳紅稱，司法實踐中，無力賠償購房者損失的案例，多發(fā)生在一些規(guī)模較小的開發(fā)商身上。

　　張大偉還分析，房子不同于普通快消產(chǎn)品，在進行品牌授權(quán)時，綠城管理也會進行管控，管控的嚴，問題就少一些，管控的松問題就多一些，整體看，出現(xiàn)重大問題的概率相對較小。綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團董事長、總經(jīng)理李軍2019年曾公開表示，綠城管理也擔(dān)心在開發(fā)過程當(dāng)中，因為委托方企業(yè)的經(jīng)營問題和現(xiàn)金流壓力，導(dǎo)致項目做不下去，對終端的購房者是一種傷害。所以，綠城管理對于合作項目選擇的門檻比較高，對委托方的資金情況、項目的質(zhì)地會做更多背景調(diào)查。

　　知名地產(chǎn)分析師嚴躍進建議，購房者在簽訂合同時，要多咨詢下簽約公司的來歷，防范一些“馬甲”類的開發(fā)商操盤。