什么小產權房？小產權房是指建在農村集體土地上的房屋，沒有相關證明和土地出讓金，其產權證不是國家房管部門出具的，而是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村出具的，又稱“鄉(xiāng)鎮(zhèn)產權房”?！靶‘a權房”不是一個法律概念，而是人們在社會實踐中形成的習慣稱謂。購房合同不會在國土房管局備案。

　　小產權房的出現(xiàn)與城市房價飆升密切相關，自2007年房價快速上漲以來，小產權房成為社會關注的熱點。根據國家有關要求，“小產權房”不得授權發(fā)證，不受法律保護。

　　什么小產權房了解后，房屋產權如何區(qū)分？

　　國家發(fā)房產證的叫“大產權房”，國家不發(fā)房產證的叫“小產權房”。大小產權房的糾紛不是房屋所有權，而是土地使用權。小產權主要有三種解釋：

　　1、對于開發(fā)商的產權，開發(fā)商的產權叫大產權，購房者的產權叫小產權，這個名字是因為購房者的產權被開發(fā)商的一個產權分割了。

　　2、根據房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金金來區(qū)積分，不需要繳納土地出讓金的稱為大產權，需要繳納土地出讓金的稱為小產權。按照這個解釋，普通商品房是大產權房，經濟適用房是小產權房。

　　3、根據產權證的發(fā)證機關進行區(qū)分。如果國家發(fā)產權證，叫大產權。如果國家不頒發(fā)產權證，就叫小產權，也叫鄉(xiāng)鎮(zhèn)產權。鄉(xiāng)鎮(zhèn)產權不構成真正法律意義上的產權。

　　前兩種解釋中解釋的小產權是合法的，只要在轉讓時付清購房款或補交土地出讓金，就可以自由買賣。但第三種解釋中解釋的小產權的法律屬性存在爭議，無法獲得真正法律意義上的產權證書。

　　什么小產權房？小產權房的弊端

　　1、小產權沒有國家頒發(fā)的房產證

　　村委會或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府出具的產權證明為無效證明，在法律上不予承認。

　　2、小產權房不能上市流通

　　因為小產權房沒有國家承認的產權證，所以沒有轉讓、處分、收益和繼承財產的權利。

　　3、小產權不能轉讓

　　因為小產權的財產本身不具備相應的產權，也不具備過戶的權利。

　　4、小產權房不補償占地

　　當政府或合法開發(fā)商征用小產權人占用的土地時，小產權人只能得到很少或沒有補償。由于小產權所占用的土地屬于當地村委會或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，補償將直接劃撥給當地村委會或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府。

　　5、小產權不能辦理銀行貸款

　　因為貸款買房需要憑房屋產權證辦理抵押登記手續(xù)，所以沒有國家頒發(fā)的合法產權證的銀行房產是不會貸款的。

　　6、該帳戶不能移入

　　由于購買小產權房后無法遷入戶籍，購房者及其子女無法獲得當地免費醫(yī)療和義務教育資源。

　　7、政策不確定性

　　現(xiàn)階段國家對小產權的處理沒有做出明確決定，明顯增加了不可預測的風險。有不通過法律指責公眾的心態(tài)是不合適的，因為買小產權房的人相對于買合法房產的人只能算是“少數”。國家在發(fā)布相關政策時，不得不考慮“公眾”的利益。

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