因為小產權房的特殊情況，所以小產權房的買賣即使簽了合同，也有可能不具備法律效力，具體情況要具體分析，那么究竟小產權房買賣合同有效嗎？下面我們詳細了解。

　　小產權房買賣合同無效的情形：

　　1.未經有關組織和部門批準，合同未實際履行或購房人未實際居住和使用該房屋的，合同無效。

　　2.如果合同已經履行，購買人實際生活使用，則根據案件具體情況綜合分析后確定合同效力。

　　小產權房買賣合同有效的情況：

　　1.買受人和出賣人都是同一集體經濟組織成員，并經房地產管理部門審核同意的，本合同視為有效；

　　2.房屋出售給集體經濟組織以外的人的，經有關組織和部門批準，合同可以視為有效。

　　小產權房買賣合同無效了怎么辦？

　　1.合同無效后，買受人應將原房產退還給出賣人，出賣人應將收取的價款退還給買受人。

　　2.買受人在爭議房屋居住和使用期間，對爭議房屋及庭院進行裝飾、翻建、擴建的，對其附屬部分擁有所有權。一般來說，買方會將原件和附件返還并支付給賣方，賣方會賠償買方的附加值。

　　3.按過錯賠償損失，一般情況下，出賣人知道或者應當知道國家法律、法規(guī)和政策不允許農村集體土地流轉的，應當對合同無效承擔一定的過錯責任。

　　4.拆遷補償少。拆遷時，購買者不是合法的產權人，不能獲得拆遷產權補償。橋頭和小產權房的購房者可以獲得被產權人或產權人的一份補償利益，一般需要訴訟。

　　買小產權房會面臨三大風險。

　　1.被政府強制拆遷的風險，主要是違反當地城市規(guī)劃的小產權房，可能會被政府強制拆遷。

　　2.小產權房權益無法得到法律保護的風險，因為沒有合法合規(guī)的房產證，沒有孩子讀書的保障，沒有產權分割的法律保障。

　　3.質量風險，很多小產權房都逃過了相關部門的監(jiān)管，所以安全隱患比較大。

　　買什么樣的小產權房風險最大？

　　我們把小產權房分為兩類。

　　1.非法建造的小產權房，如在基本農田、自然保護區(qū)、歷史遺址、古跡上建造的，以及合法建筑以外的小產權房，將被認定為非法建筑。前幾個比較好理解，那么什么是合法建筑之外的小產權房呢？我舉個例子。例如，深圳規(guī)定，在每個宅基地上，即一般意義上的六層，可以合法建造480平方米的私人住宅。超過七層的，是屬于違法建筑。買七層以上的，可能面臨強制拆遷或者拆遷補償不被補償的風險。

　　2.依法建造的小產權房，如統(tǒng)一建筑、集資建房、單位福利房、經濟適用房、房改房、軍工生產用房、工業(yè)用地上建造的職工宿舍等，這些房子是合法建造的，但不能賣給公眾。所以，買這么小的產權房，是沒有強拆風險的。但在實踐中，買賣合法的小產權房與后續(xù)轉讓拆遷補償之間存在著非常復雜的法律關系。

　　以上是關于小產權房買賣合同相關知識，希望對您有所幫助。