今年房企分拆物業(yè)公司的上市潮仍在持續(xù)，房企分拆物業(yè)公司的動力十足，如何講好物業(yè)公司的新故事，是放在房企面前的一大課題。在爭相上市的造富盛宴下，老牌房企禹洲集團也開啟了資本市場的新篇章，12月11日，禹洲集團的物業(yè)公司禹佳生活服務(wù)在港交所披露了招股書。

　　禹佳生活服務(wù)遞交招股書

　　就業(yè)務(wù)版圖來看，禹佳生活服務(wù)的管理規(guī)模并不大。根據(jù)禹佳生活服務(wù)在港交所披露的招股書顯示，截至2020年6月30日，禹佳生活為74個項目提供物業(yè)管理服務(wù)，在管建筑面積約1320萬平方米，已訂約123個物業(yè)管理服務(wù)項目，已訂約總建筑面積約2260萬平方米；截止到同日，禹佳生活為26個項目提供商業(yè)運營服務(wù)，在管建筑面積為70萬平方米，已訂約34個項目，總建筑面積約為110萬平方米。

　　在戰(zhàn)略方面，禹佳生活服務(wù)表示，公司遵循“2+4+X”的擴張戰(zhàn)略，專注于海西和長三角地區(qū)，同時繼續(xù)深耕環(huán)渤海經(jīng)濟圈、華中地區(qū)、西南地區(qū)和粵港澳大灣區(qū)四大重點區(qū)域，通過理性收并購等措施，進一步擴大管理規(guī)模，持續(xù)提供精細化服務(wù)，借助科技手段，全面升級客戶體驗及運營效率。

　　和多數(shù)房企旗下的物業(yè)公司類似，禹佳生活服務(wù)大部分業(yè)務(wù)主要來源于母公司。數(shù)據(jù)顯示，2017年、2018年、2019年，以及截至2019年前6個月、2020年前6個月，公司為禹洲集團開發(fā)的項目提供物業(yè)管理服務(wù)所得的收入，占到同期物業(yè)管理服務(wù)所得總收入的96.9%、94.6%、91.6%、92.6%及88.9%。

　　在業(yè)務(wù)方面，禹佳生活服務(wù)表示，禹佳生活服務(wù)與禹洲集團建立長期的戰(zhàn)略合作關(guān)系。禹佳生活服務(wù)向禹洲集團開發(fā)的大部分住宅項目提供物業(yè)管理服務(wù)，并向禹洲集團開發(fā)的所有商業(yè)項目提供商業(yè)運營服務(wù)，禹洲集團的項目為禹佳生活服務(wù)奠定了良好的發(fā)展基礎(chǔ)。

　　對于未來的行業(yè)前景及對行業(yè)的影響，禹佳生活服務(wù)回復(fù)《華夏時報》記者，隨著居民生活水平提高，特別是居住環(huán)境改善，跟居民生活息息相關(guān)的物管行業(yè)會更受重視，近期多家物管公司登陸港股也反映了資本市場對物管行業(yè)的關(guān)注。禹佳生活服務(wù)目前也提交了上市申請書，無論未來行業(yè)發(fā)展方向如何或?qū)⒚媾R怎樣的挑戰(zhàn)，公司都會致力于不斷提升管理水平，更好地服務(wù)大眾居民。

　　物業(yè)企業(yè)密集上市

　　近年來，物業(yè)公司密集上市潮開啟。據(jù)不完全統(tǒng)計，上市物企的數(shù)量迄今已達41家。2020年有17家物業(yè)公司成功登陸港股市場，近期上市的公司眾多，僅12月以來上市的企業(yè)就有4家，包括恒大物業(yè)、佳源服務(wù)、華潤萬象生活、遠洋服務(wù)?？傮w來看，物業(yè)企業(yè)上市集中在今年四季度，金科服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)等頭部房企的物業(yè)板塊也趕在年底前完成了資本市場的布局。

　　在上市申請方面，融信中國旗下的融信服務(wù)以及建業(yè)地產(chǎn)旗下的中原建業(yè)分別于11月3日和11月10日遞交招股書。截至目前，等在資本市場門外的房企物業(yè)公司還有6家。

　　為什么物業(yè)企業(yè)會紛紛上市呢？58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波在接受《華夏時報》記者采訪時表示，房企分拆物業(yè)上市，會有多方面考量：第一是解決融資問題，目前房企融資面臨不斷收緊，物業(yè)公司分拆上市可以帶來更多的現(xiàn)金流，加之物業(yè)公司的現(xiàn)金流相對穩(wěn)定，也更容易獲得金融機構(gòu)的青睞；第二是搶占物業(yè)跑道，隨著房地產(chǎn)不斷發(fā)展，不少城市已經(jīng)逐步進入到存量房時代，物業(yè)公司的重要性也在不斷提升，通過上市的方式加快自身在物業(yè)市場的布局，無疑也是品牌房企重點關(guān)注的。

　　但不同于年初的火熱局面，近期有很多只股票出現(xiàn)了新股認購不足、頻頻破發(fā)，物業(yè)板塊整體估值走低。

　　為什么物業(yè)股估值會一路走低呢？中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長、IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜在接受《華夏時報》記者采訪時表示，年初疫情期間，由于物業(yè)公司在抗擊疫情方面做出的突出貢獻，當時物業(yè)股的基本面比較強，而且當時物業(yè)股相對少一些，具有一定的稀缺性。目前物業(yè)上市公司過多，導(dǎo)致板塊整體回落，市場出現(xiàn)回調(diào)，這是市場理性分析的結(jié)果。

　　張波也分析，物業(yè)企業(yè)的平均市盈率在近兩年有了明顯增長，相比之下，物業(yè)企業(yè)本身的核心盈利能力卻沒有同步明顯提升。同時，物業(yè)企業(yè)現(xiàn)有的高增長大都體現(xiàn)為在管面積規(guī)模的增加，規(guī)模增長對母公司較為依賴。由于房企整體面臨調(diào)控不斷從緊的態(tài)勢，也在一定程度上影響到旗下物業(yè)股的表現(xiàn)。隨著上市物管公司的數(shù)量不斷增多，市場對于這一行業(yè)的了解程度也會進一步加深，市場預(yù)期也會越發(fā)平穩(wěn)。

　　雖然股價市場表現(xiàn)不佳，但業(yè)內(nèi)仍然看好物業(yè)行業(yè)的發(fā)展前景。柏文喜分析，未來物業(yè)公司單體的體量會越來越大，行業(yè)集中度會上升，行業(yè)創(chuàng)新和增值服務(wù)，會成為物業(yè)公司提升收益的重要發(fā)展方向。

　　張波表示，隨著國內(nèi)人均居住面積不斷提升，居住的品質(zhì)提升將成為下一步的重點，物業(yè)的投資價值是隨著國內(nèi)商品房存量市場規(guī)模不斷增長而擴大的，從目前的商品房市場來看，2019年的成交金額大約16萬億，成交面積約17億平方米，而截止到2019年底存量商品房的總規(guī)模粗略估計已經(jīng)達到280億平方米以上。由于商品房增量市場的規(guī)模后續(xù)會持續(xù)下滑，而整體存量商品房的規(guī)模會不斷增長，這就給物業(yè)企業(yè)帶來了很大的發(fā)展空間。

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