在禹洲集團(tuán)（HK.01628）成功突破千億銷售額后，林龍安將目光投向了物業(yè)板塊。

　　12月13日，禹洲集團(tuán)發(fā)布公告稱，建議分拆禹佳生活服務(wù)于港交所主板獨(dú)立上市。而在此之前，港交所已先披露了禹佳生活服務(wù)的招股書(shū)。由此，禹洲集團(tuán)旗下物業(yè)板塊的經(jīng)營(yíng)情況也展現(xiàn)于公眾面前。

　　截至2020年上半年，禹佳生活服務(wù)在管總建筑面積約為1320萬(wàn)平方米，幾乎全部來(lái)自于禹洲集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)方。在管理面積動(dòng)輒達(dá)幾億平米的物管企業(yè)中，禹佳生活服務(wù)的規(guī)模并不顯眼。此外，高達(dá)96.4%的資產(chǎn)負(fù)債率也成為其進(jìn)一步擴(kuò)張的絆腳石。

　　分析人士稱，禹佳生活服務(wù)上市或不難實(shí)現(xiàn)，但若想獲得好的估值，則需要好好下一番功夫。

　　業(yè)務(wù)高度集中，外拓能力待提升

　　千億銷售額和物業(yè)上市，是林龍安早早立下的“Flag”。

　　在3月份的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，林龍安就表示，“物業(yè)力爭(zhēng)今年年底前分拆上市，最晚明年一季度?！痹诖饲昂?，林龍安還把萬(wàn)科物業(yè)的老將王海群挖來(lái)，為推進(jìn)物業(yè)上市積蓄力量。在本月初千億目標(biāo)達(dá)成后，禹洲拆分物業(yè)板塊上市也擺上了日程表。

　　得益于禹洲集團(tuán)銷售業(yè)績(jī)及交付面積的快速增長(zhǎng)，禹佳生活服務(wù)近年來(lái)發(fā)展迅速。截至2020年6月30日，禹佳生活服務(wù)為74個(gè)項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)，在管總建筑面積約為1320萬(wàn)平方米；已訂約123個(gè)項(xiàng)目，簽約面積為2260萬(wàn)平方米。

　　于2019年、2020年前11月，禹洲集團(tuán)銷售面積為：497.12萬(wàn)平米、601.64萬(wàn)平米。隨著集團(tuán)旗下項(xiàng)目陸續(xù)交付，禹佳生活服務(wù)的在管面積有望繼續(xù)增長(zhǎng)。不過(guò)，禹佳生活服務(wù)高度依賴母公司，外拓能力不足的弱點(diǎn)也引發(fā)了媒體的關(guān)注。

　　如禹佳生活服務(wù)在管面積中，來(lái)自禹洲集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)方的面積為1317.4萬(wàn)平米，比重達(dá)99.9%。于往績(jī)記錄期間，禹洲集團(tuán)為公司最大的客戶，公司的大部分收入來(lái)自向禹洲集團(tuán)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目提供服務(wù)。

　　2017至2019年度及2020年上半年，在物業(yè)管理服務(wù)所得收入中，來(lái)自禹洲集團(tuán)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目約占同期物業(yè)管理服務(wù)所得總收入的96.9%、94.6%、91.6%及88.9%。同期，同期在商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)所得收入中，來(lái)自禹洲集團(tuán)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目分別約占100.0%、100.0%、98.0%及98.0%。

　　IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜指出，物管面積依賴母公司，雖然會(huì)帶來(lái)穩(wěn)定的收入，但會(huì)影響企業(yè)的市場(chǎng)化運(yùn)作，導(dǎo)致公司不夠獨(dú)立，影響其可持續(xù)發(fā)展。

　　或許是意識(shí)到了這些問(wèn)題。以往頗為佛系的禹佳生活服務(wù)也在努力加大第三方業(yè)務(wù)的拓展。2020年7月，禹佳生活服務(wù)收購(gòu)了舟山星城物業(yè)管理有限公司70%股權(quán)，新增42個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，管理面積260萬(wàn)平米。于2020年11月至12月期間，禹佳生活服務(wù)還中標(biāo)兩個(gè)新項(xiàng)目，預(yù)計(jì)新增管理面積10萬(wàn)平米。

　　林龍安表示，物業(yè)板塊未來(lái)會(huì)繼續(xù)外拓及收并購(gòu)，力爭(zhēng)在未來(lái)3年物管管理面積達(dá)到1億平方米。

　　興業(yè)證券發(fā)布的報(bào)告指出，至少在未來(lái)3-5年內(nèi)，物業(yè)管理行業(yè)仍將享受規(guī)模紅利。非常明確的一點(diǎn)是，規(guī)模擴(kuò)張將成為禹佳生活服務(wù)的發(fā)力重點(diǎn)。不過(guò)，而今頭部房企下的萬(wàn)科物業(yè)、碧桂園服務(wù)（HK.06098）等管理面積均已超過(guò)萬(wàn)億規(guī)模。想要在強(qiáng)敵環(huán)伺中突出重圍，禹佳生活服務(wù)還有很長(zhǎng)的路要走。

　　資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，盈利能力待改善

　　事實(shí)上，受物業(yè)股高估值、抗風(fēng)險(xiǎn)等“優(yōu)秀品質(zhì)”的影響，房企拆分物業(yè)上市在今年成為一種潮流。顯而易見(jiàn)的是，推動(dòng)物業(yè)板塊上市，將有助于公司獲得外部發(fā)展資金。但亦有聲音指出，林龍安或許有難言之隱。

　　2017年、2018年、2019年及2020年6月末，禹佳生活服務(wù)的資產(chǎn)負(fù)債比率分別為87%、88.2%、96.8%及96.4%。若禹佳生活服務(wù)能夠順利上岸，既有助于禹洲集團(tuán)更好聚焦于主業(yè)發(fā)展，也能夠優(yōu)化自身財(cái)務(wù)指標(biāo)，達(dá)到降負(fù)債的目的，可謂一舉多得。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，將一家物業(yè)公司推向港交所并不是難事，但要講好故事卻并不容易，尤其是在資本市場(chǎng)逐漸回歸理性的當(dāng)下，這從佳源服務(wù)（HK.01153）、華潤(rùn)萬(wàn)象生活（HK.01209）的表現(xiàn)也能看出端倪。

　　12月9日，佳源服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活同日登陸港交所。不過(guò)由于管理規(guī)模、盈利能力等方面存在著巨大差距，兩家企業(yè)首日在資本市場(chǎng)上的表現(xiàn)也大相徑庭。截至當(dāng)日10時(shí)，佳源服務(wù)每股報(bào)價(jià)3.83港元，較開(kāi)盤(pán)時(shí)跌0.78%；而背靠華潤(rùn)置地（HK.01109）的華潤(rùn)萬(wàn)象生活，首日股價(jià)漲幅便超過(guò)40%。

　　截至2020年6月末，佳源服務(wù)總在管面積為2764.7萬(wàn)平方米，合約管理面積為4030萬(wàn)平方米，凈利潤(rùn)為0.36億元。目前來(lái)看，禹佳生活服務(wù)的這些指標(biāo)與佳源服務(wù)差距并不大。

　　不過(guò)，禹佳生活服務(wù)旗下的商業(yè)管理板塊，倒不乏想象空間。截至上半年末，禹佳生活服務(wù)已訂約商業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目為34個(gè)，已訂約總建筑面積為110萬(wàn)平方米，仍有很大的成長(zhǎng)空間。近三年來(lái)，禹佳生活服務(wù)商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊毛利率基本維持在40%以上，今年上半年達(dá)到57.9%，遠(yuǎn)高于住宅板塊23%的毛利率。分析人士稱，這或成為禹洲生活服務(wù)獲得資本認(rèn)可的重要砝碼。

　　無(wú)論負(fù)債與盈利等指標(biāo)如何，林龍安還是邁出了拆分物業(yè)板塊上市的第一步。順利將禹洲集團(tuán)帶入到千億陣營(yíng)的林龍安，能否在物業(yè)領(lǐng)域迎來(lái)新的突破？答案或許很快就能揭曉。